第一章總則

1.制訂目的

2.概念界定

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

5.業(yè)務(wù)適用范圍

第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時(shí)點(diǎn)

3.房屋拆遷的前提條件

4.概念界定

5.適用范圍

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問(wèn)題。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

第三章房屋拆遷評(píng)估

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格

2.房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

3.拆遷估價(jià)委托

第三節(jié)拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

2.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

3.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

4.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為估價(jià)機(jī)構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

第四章城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

1.拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

2.訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體

3.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

2.特殊房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

第四節(jié)被拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)

1.居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定

2.非居住房屋的補(bǔ)償安置

3.可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置

第五節(jié)特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置

1.對(duì)低收入、居住困難戶(hù)的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

5.拆遷由房管部門(mén)依法代管的房屋的處理

6.拆除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理

7.爭(zhēng)議房屋拆遷的處理

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

9.租賃期限未滿(mǎn)的房屋拆遷的處理

第六節(jié)貨幣補(bǔ)償款的分配

1.公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配

2.私有房屋補(bǔ)償款的分割

3.房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理

4.補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的處理

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理

6.售后公房拆遷維修資金的處理

第五章房屋拆遷行政裁決過(guò)程中的律師實(shí)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)裁決申請(qǐng)與受理階段

一、申請(qǐng)階段

1.拆遷人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料

2.被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)裁決應(yīng)提交的資料

3.裁決申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下主要內(nèi)容

二、審查受理階段

1.裁決聽(tīng)證

2.不予受理的情形

第三節(jié)裁決審理

1.對(duì)裁決審理的程序和內(nèi)容的核實(shí)

2.裁決中止的審查

3.裁決終結(jié)的審查

4.裁決書(shū)內(nèi)容的審查

第四節(jié)行政強(qiáng)制執(zhí)行階段的律師實(shí)務(wù)

1.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)主體

2.審查行政強(qiáng)制拆遷前是否依法聽(tīng)證

3.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)應(yīng)提交的材料

4.行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)

第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)集體土地的征收征用及補(bǔ)償

1.征地的原則

2.注意研究征地補(bǔ)償安置具體規(guī)定

3.征地補(bǔ)償安置工作程序

第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置

1.一般規(guī)定

2.農(nóng)村房屋拆遷居住房屋的補(bǔ)償安置

3.農(nóng)村房屋拆遷非居住房屋的補(bǔ)償安置

第三節(jié)農(nóng)村房屋房屋拆遷評(píng)估

1.一般規(guī)定

2.對(duì)附屬物、附著物、在建工程、臨時(shí)建設(shè)的評(píng)估

3.協(xié)助評(píng)估

第七章行政復(fù)議與訴訟

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

2.律師在行政復(fù)議法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

第三節(jié)拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

2.拆遷訴訟案件的管轄

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

第八章附則

第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國(guó)律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的依法順利進(jìn)行，并非強(qiáng)制性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置并遷出對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補(bǔ)償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對(duì)農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠(chéng)負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國(guó)家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專(zhuān)業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話(huà)筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會(huì)穩(wěn)定作為自己的社會(huì)責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會(huì)作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國(guó)家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢(xún)、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類(lèi)法律文書(shū)、出具專(zhuān)項(xiàng)法律意見(jiàn)書(shū)、培訓(xùn)拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評(píng)估活動(dòng)、參與聽(tīng)證及談判活動(dòng)、參與行政裁決活動(dòng)、參與強(qiáng)制拆遷活動(dòng)、參與行政復(fù)議活動(dòng)、參與仲裁活動(dòng)、參與訴訟活動(dòng)等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國(guó)駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國(guó)律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的依法順利進(jìn)行，并非強(qiáng)制性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置并遷出對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補(bǔ)償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對(duì)農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠(chéng)負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國(guó)家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專(zhuān)業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話(huà)筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會(huì)穩(wěn)定作為自己的社會(huì)責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會(huì)作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國(guó)家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢(xún)、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類(lèi)法律文書(shū)、出具專(zhuān)項(xiàng)法律意見(jiàn)書(shū)、培訓(xùn)拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評(píng)估活動(dòng)、參與聽(tīng)證及談判活動(dòng)、參與行政裁決活動(dòng)、參與強(qiáng)制拆遷活動(dòng)、參與行政復(fù)議活動(dòng)、參與仲裁活動(dòng)、參與訴訟活動(dòng)等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國(guó)駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實(shí)現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護(hù)房屋拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗(yàn)，就拆遷前期準(zhǔn)備工作制定本章，供全國(guó)律師辦理房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時(shí)點(diǎn)

本章所稱(chēng)前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國(guó)家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，取得行政許可后，方可實(shí)施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實(shí)施拆遷活動(dòng)的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的實(shí)務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實(shí)擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(4)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(5)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類(lèi)型、面積、戶(hù)數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象等)。

(7)核實(shí)在規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無(wú)進(jìn)行下列活動(dòng)：

(一)新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶(hù)名。

(8)參與制定拆遷方案的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。

(9)核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶(hù)數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實(shí)施拆遷的情況;

(六)拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃;

(八)實(shí)施拆遷的方式。

(九)拆遷計(jì)劃是否也列入本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和本省(市)的拆遷計(jì)劃。

(10)核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，前述存款金額不得低于補(bǔ)償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。

(11)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(12)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶(hù)數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問(wèn)題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長(zhǎng)拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿(mǎn)日的15日前，向拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出延期拆遷申請(qǐng)，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補(bǔ)償安置方案要符合黨的方針政策和國(guó)家法律規(guī)定的及本地的實(shí)際情況，如存在可能?chē)?yán)重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準(zhǔn)備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

(3)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

(4)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實(shí)拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)并明確無(wú)誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。

(7)核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶(hù)數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無(wú)分期實(shí)施拆遷的情況;

(六)拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃;

(八)實(shí)施拆遷的方式。

(8)核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，前述存款金額不得低于補(bǔ)償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。

(9)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(10)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎(jiǎng)勵(lì)措施。

(12)對(duì)特殊問(wèn)題的應(yīng)急方法。第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實(shí)現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護(hù)房屋拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗(yàn)，就拆遷前期準(zhǔn)備工作制定本章，供全國(guó)律師辦理房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時(shí)點(diǎn)

本章所稱(chēng)前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國(guó)家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，取得行政許可后，方可實(shí)施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實(shí)施拆遷活動(dòng)的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的實(shí)務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實(shí)擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(4)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(5)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類(lèi)型、面積、戶(hù)數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象等)。

(7)核實(shí)在規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無(wú)進(jìn)行下列活動(dòng)：

(一)新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶(hù)名。

(8)參與制定拆遷方案的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。

(9)核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶(hù)數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實(shí)施拆遷的情況;

(六)拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃;

(八)實(shí)施拆遷的方式。

(九)拆遷計(jì)劃是否也列入本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和本省(市)的拆遷計(jì)劃。

(10)核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，前述存款金額不得低于補(bǔ)償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。

(11)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(12)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶(hù)數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問(wèn)題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長(zhǎng)拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿(mǎn)日的15日前，向拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出延期拆遷申請(qǐng)，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補(bǔ)償安置方案要符合黨的方針政策和國(guó)家法律規(guī)定的及本地的實(shí)際情況，如存在可能?chē)?yán)重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準(zhǔn)備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

(3)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

(4)核實(shí)拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實(shí)拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)并明確無(wú)誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。

(7)核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶(hù)數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無(wú)分期實(shí)施拆遷的情況;

(六)拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃;

(八)實(shí)施拆遷的方式。

(8)核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，前述存款金額不得低于補(bǔ)償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。

(9)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(10)核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎(jiǎng)勵(lì)措施。

(12)對(duì)特殊問(wèn)題的應(yīng)急方法。第三章房屋拆遷評(píng)估中的律師實(shí)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷估價(jià)行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

(2)房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

(3)房屋拆遷估價(jià)報(bào)告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。未取得房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價(jià)委托、出具估價(jià)報(bào)告或價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告。

2.房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡(jiǎn)單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)，第二位的為重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)同時(shí)確定重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。

3.拆遷估價(jià)委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，并與其簽訂書(shū)面的房屋拆遷估價(jià)委托合同。在簽訂房屋拆遷估價(jià)委托合同時(shí)律師應(yīng)核實(shí)如下內(nèi)容：

(1)核實(shí)雙方當(dāng)事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價(jià)的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方式。

(5)需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。

(6)估價(jià)報(bào)告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責(zé)任。

(9)爭(zhēng)議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項(xiàng)。

第三節(jié)拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實(shí)拆遷人、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。

(2)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機(jī)關(guān)可對(duì)投票、抽簽過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對(duì)拆遷估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。

(4)核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

(5)對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。包括履行拆遷估價(jià)委托合同的情況、估價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性與合法性、房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)報(bào)告的有效期限以及是否由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

(6)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

(7)如委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)或異議的，協(xié)助委托人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)、申請(qǐng)復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

(8)對(duì)委托人就原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，律師可以協(xié)助委托人在收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

(9)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)成員是否與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實(shí)。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專(zhuān)家委員會(huì)指定其中一家估價(jià)單位進(jìn)行再估價(jià);而拆遷當(dāng)事人對(duì)再估價(jià)仍有爭(zhēng)議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。

2.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項(xiàng)：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶(hù)估價(jià)報(bào)告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對(duì)成片簡(jiǎn)屋、舊里及非成套獨(dú)用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)做抽樣估價(jià)報(bào)告，且抽樣估價(jià)樣本比例不得低于同類(lèi)被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價(jià)結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價(jià)的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不再出具分戶(hù)估價(jià)報(bào)告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評(píng)估機(jī)構(gòu)作出偏離客觀(guān)公正的評(píng)估結(jié)果。

3.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與信譽(yù)，調(diào)查估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，配合估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評(píng)估或拒絕申請(qǐng)重新評(píng)估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為估價(jià)機(jī)構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)：

(1)對(duì)估價(jià)工作程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。核實(shí)包括房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)持證上崗、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘要做好實(shí)地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實(shí)地查勘記錄是否由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價(jià)委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀(guān)公正評(píng)估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

(3)核實(shí)委托人是否按照拆遷估價(jià)委托合同約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，向拆遷人出具估價(jià)報(bào)告(包括分戶(hù)估價(jià)報(bào)告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，或者估價(jià)失實(shí)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷人、被拆遷人就估價(jià)報(bào)告提出的疑問(wèn)向其作充分解釋?zhuān)忉寖?nèi)容包括拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專(zhuān)家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供估價(jià)報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第三章房屋拆遷評(píng)估中的律師實(shí)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷估價(jià)行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

(2)房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

(3)房屋拆遷估價(jià)報(bào)告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。未取得房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價(jià)委托、出具估價(jià)報(bào)告或價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告。

2.房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡(jiǎn)單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)，第二位的為重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)同時(shí)確定重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。

3.拆遷估價(jià)委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，并與其簽訂書(shū)面的房屋拆遷估價(jià)委托合同。在簽訂房屋拆遷估價(jià)委托合同時(shí)律師應(yīng)核實(shí)如下內(nèi)容：

(1)核實(shí)雙方當(dāng)事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價(jià)的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方式。

(5)需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。

(6)估價(jià)報(bào)告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責(zé)任。

(9)爭(zhēng)議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項(xiàng)。

第三節(jié)拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實(shí)拆遷人、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。

(2)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機(jī)關(guān)可對(duì)投票、抽簽過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對(duì)拆遷估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。

(4)核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

(5)對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。包括履行拆遷估價(jià)委托合同的情況、估價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性與合法性、房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)報(bào)告的有效期限以及是否由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

(6)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

(7)如委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)或異議的，協(xié)助委托人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)、申請(qǐng)復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

(8)對(duì)委托人就原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，律師可以協(xié)助委托人在收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

(9)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)成員是否與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實(shí)。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專(zhuān)家委員會(huì)指定其中一家估價(jià)單位進(jìn)行再估價(jià);而拆遷當(dāng)事人對(duì)再估價(jià)仍有爭(zhēng)議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。

2.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項(xiàng)：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶(hù)估價(jià)報(bào)告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對(duì)成片簡(jiǎn)屋、舊里及非成套獨(dú)用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)做抽樣估價(jià)報(bào)告，且抽樣估價(jià)樣本比例不得低于同類(lèi)被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價(jià)結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價(jià)的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不再出具分戶(hù)估價(jià)報(bào)告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評(píng)估機(jī)構(gòu)作出偏離客觀(guān)公正的評(píng)估結(jié)果。

3.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與信譽(yù)，調(diào)查估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，配合估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評(píng)估或拒絕申請(qǐng)重新評(píng)估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為估價(jià)機(jī)構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)：

(1)對(duì)估價(jià)工作程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。核實(shí)包括房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)持證上崗、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘要做好實(shí)地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實(shí)地查勘記錄是否由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價(jià)委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀(guān)公正評(píng)估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

(3)核實(shí)委托人是否按照拆遷估價(jià)委托合同約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，向拆遷人出具估價(jià)報(bào)告(包括分戶(hù)估價(jià)報(bào)告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，或者估價(jià)失實(shí)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷人、被拆遷人就估價(jià)報(bào)告提出的疑問(wèn)向其作充分解釋?zhuān)忉寖?nèi)容包括拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專(zhuān)家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供估價(jià)報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第四章房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，，有效地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，特別是維護(hù)處于弱勢(shì)地位的被拆遷人的合法權(quán)益，依據(jù)《合同法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定制定本章，供律師在辦理房屋拆遷補(bǔ)償與安置業(yè)務(wù)作參考。

2.概念界定

本章所涉的下列詞語(yǔ)的定義分別為：

(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補(bǔ)償安置和房屋拆除的有關(guān)問(wèn)題所達(dá)成的協(xié)議。

(2)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(3)面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(4)異地安置，是拆遷人的拆遷范圍的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱(chēng)為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(5)就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍新建房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱(chēng)為回遷安置。

(6)最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，本指引所稱(chēng)的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。

3.適用范圍

本章適用于本市城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置實(shí)務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

1.拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

這里律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償;二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。

2.訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門(mén)代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱(chēng)的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門(mén)代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門(mén)代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補(bǔ)償安置方式。

(4)貨幣補(bǔ)償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責(zé)任。

(7)爭(zhēng)議的處理。

(8)需要約定的其他事項(xiàng)。

律師要注意，如果是實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過(guò)渡期，并遵守過(guò)渡期的約定。過(guò)渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地資源局制定。

如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前對(duì)此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭(zhēng)議的處理

發(fā)生房屋面積爭(zhēng)議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商

不一致的，以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補(bǔ)償

1.居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定

由于很多的被拆遷人對(duì)居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)和被拆除房屋的建筑面積確定。未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單位為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類(lèi)房屋補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋(含由房管部門(mén)代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門(mén)依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)。需特別重視的是，被拆沒(méi)房屋和擬調(diào)換的房屋在評(píng)估時(shí)應(yīng)適用同一評(píng)估方法、路線(xiàn)和標(biāo)準(zhǔn)。

2.非住宅房屋的補(bǔ)償安置

拆遷未住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問(wèn)題除國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置;被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費(fèi)用：

(1)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

(2)無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。