1、新拆遷條例何時公布和實施?

答：新拆遷條例，即《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)于2011年1月21頒布(國務院590號令)，頒布之日開始實施。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

2、新拆遷條例有哪些新規(guī)定?

答：新規(guī)定很多，總體來講有以下新規(guī)定或新變化：

1)取消“拆遷”用詞，以“征收”代替;

2)取消拆遷許可證制度，以征收決定代替

3)取消拆遷裁決制度，以征收補償決定代替

4)廢除行政強拆制度，由人民法院統(tǒng)一執(zhí)行強制搬遷。

5)明確非因公共利益的建設項目不得實施征收，禁止因商業(yè)開發(fā)實施征收(拆遷)。

6)征收的主體由此前的拆遷項目的建設單位變更為人民政府，即征收是政府行政行為，而不是企事業(yè)單位的民事行為。

7)強調(diào)征收決定做出之前應當對補償方案進行充分認證和征求被征收人的意見。

8)強調(diào)評估程序的公正性，評估機構(gòu)的選擇有被征收人決定。

9)強調(diào)必須先補償，后搬遷。

3、新拆遷條例對被征收人權(quán)利保障有哪些新規(guī)定?

答：新拆遷條例從以下幾個方面來保障被征收人的權(quán)利：

1)排除開發(fā)商的建設單位參與征收的可能性

2)征收補償方案應當經(jīng)過專門認證，并公布，公眾有權(quán)對征收補償方案發(fā)表修改意見，之后根據(jù)修改意見重新公布補償方案。對舊城區(qū)改建項目，被征收人有權(quán)要求召開聽證會討論補償方案。

3)評估機構(gòu)的選擇有被征收人決定。

4)房屋的補償價格必須不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

5)對于房屋所占土地面積應當進行評估作價，給予補償。

4、新拆遷條例實施后，以前已經(jīng)開始的拆遷項目應用哪個條例?

答：新拆遷條例實施后，以前已經(jīng)開始的拆遷項目仍然適用舊的拆遷條例，不適用新的征收條例，但是在強制拆遷時，不得實施行政強拆，或者說只能由法院審查后執(zhí)行。

5、新拆遷條例所謂的征收是否是指拆遷?

答：新拆遷條例所謂的征收其實就是指此前的拆遷。

6、征收的前提是什么?

答：新條例的征收是指國有土地上的房屋的征收，不包括農(nóng)村土地上房屋的征收。征收的前提是因為公共利益的需要，非公共利益項目不得實施征收。

7、征收是否由開發(fā)商進行?

答：新拆遷條例明確規(guī)定，征收行為有人民政府實施，開發(fā)商等建設單位不得實施征收。

8、哪個機關(guān)發(fā)布征收決定?

答：市、縣級人民政府作出房屋征收決定，嚴格來講市屬的區(qū)人民政府無權(quán)發(fā)布征收決定。

9、發(fā)布征收決定的條件是什么?

答：發(fā)布征收決定必須符合五個條件：

第一、因公共利益的需要;

第二、該建設項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃;

第三、應當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估;

第四、房屋征收部門必須擬定征收補償方案，市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見;

第五、征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

10、房屋征收部門和人民政府在征收中分別充當何種角色?

答：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，是征收行為的主體。房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，是具體辦理征收事務的人員。

11、被征收人應當與誰簽訂補償協(xié)議?

答：征收補償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人簽訂。房屋征收部門一般是市縣的房屋管理部門，如建委、房產(chǎn)局、房管局等。

12、被征收人是房屋的所有權(quán)人，是否包括承租人?

答：新條例明確規(guī)定被征收人只有房屋產(chǎn)權(quán)人，不包括承租人。

13、征收補償方案如何確定?

答：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

14、何謂公共利益?

答：新征收條例規(guī)定以下六種情況為公共利益：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

15、征收是否要求辦理規(guī)劃許可證?

答：新征收條例沒有要求辦理建設用地規(guī)劃許可證，但是規(guī)定建設項目必須符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

16、危房改造項目有何特殊規(guī)定?

答：對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的項目屬于公共利益。對此類項目，在補償方案方面規(guī)定多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。同時規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

17、征收補償款中包括哪些補償項目?

答：新拆遷條例規(guī)定了以下補償項目

1)被征收房屋價值的補償款;

2)搬遷費;

3)臨時安置補償費;

4)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償費;

5)征收補助費;

6)搬遷獎勵費;

另外，對征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。

18、被征收房屋的補償款如何確定?

答：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

19、征收評估如何進行?

答：按照以下步驟進行評估：

1)確定評估機構(gòu)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

2)評估實地勘察：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當?shù)奖徽魇辗课莠F(xiàn)場逐戶進行實地查勘，核對評估對象，做好查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，并妥善保管;

3)勘察確認：由被征收人、房屋征收部門有關(guān)人員和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師等共同簽字認可

4)初步評估：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示7日，

5)初步評估修正：分戶初步評估結(jié)果公示期滿并修正后，應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

6)評估簽字蓋章：兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。估價師不得以印章代替簽字。

7)復核評估:被征收人對評估價值有異議的，15日內(nèi)可以向房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。

8)專家鑒定：對復核結(jié)果有異議的，15日內(nèi)可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

20、停產(chǎn)停業(yè)補償如何確定?

答：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

21、評估機構(gòu)有誰確定?

答：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

22、評估費用、復核費用和專家鑒定費用由誰負擔?

答：根據(jù)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》(征求意見稿)的規(guī)定，目前初步確定的收費原則為：評估費、鑒定費的承擔由委托人(政府)承擔。復核評估費用由房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。

23、無法達成補償協(xié)議會有什么后果?

答：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議時，由房屋征收部門報請市、縣級人民政府，依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。這一制度相當于就拆遷條例的行政裁決。

24、政府作出補償決定意味著什么?

答：政府作出補償決定相當于舊拆遷條例的拆遷行政裁決書。該補償決定的內(nèi)容包括補償項目和金額以及周轉(zhuǎn)房的安排，同時確定一定的搬遷期限，搬遷期限屆滿后，政府將向人民法院申請強制搬遷。

25、政府作出補償決定后，被征收人怎么辦?

答：政府作出補償決定后，被征收人一方面應當積極主張自己的權(quán)利，提出拒絕搬遷的原因，如補償款數(shù)額不足或安置房的問題，另一方面必須及時提起行政復議和行政訴訟，以便延緩司法強拆的到來。

26、強制拆遷是否已經(jīng)廢除?

答：強制拆遷并沒有因為新拆遷條例的實施而廢除，具體來說，新拆遷條例廢除了行政強拆制度，但是保留了司法強拆制度。

值得注意的是，目前的新條例只正對城市國有土地上的房屋的征收，而對農(nóng)村集體土地房屋的拆遷制度沒有廢止，其中就有行政強拆的規(guī)定。

27、法院如何執(zhí)行強制拆遷?

答：法院收到人民政府強制執(zhí)行申請后，作為非訴訟執(zhí)行案件受理。經(jīng)過依法審查，認為補償決定合法且沒有被行政復議和行政訴訟，而且補償決定規(guī)定的搬遷期限已經(jīng)屆滿，法院就會做出強制執(zhí)行裁定。

28、遇到斷水斷電強迫搬遷怎么辦?

答：《征收與補償條例》第27條規(guī)定，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。如果造成損失的，有權(quán)追究相關(guān)人員的民事賠償責任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。