政策不等于法律，更不能違反法律”

“被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。”

補償決定書“是個非常危險并且需要認真對待的文件”。

“安置補償協議也就是我們所說的拆遷補償協議，這個協議的簽署可不是簽個名字那么簡單，這一紙協議可能承載了你的全部家產，搞不好，真的會一無所有。”

拆遷是社會發展過程中的必然舉措，拆掉舊的，建設新的，按理說是一件好事，但是好事辦不好，也就成了壞事。近幾年，很多地方的拆遷已經陷入野蠻拆遷的怪圈，拆遷公司只考慮自己的任務，不考慮拆遷戶的利益，地方執政者更加關注的是項目進度和執政業績，在他們眼里被拆遷戶的犧牲是應該的，于是很多捍衛自己權利的住戶被扣上“釘子戶”的大帽子，似乎維權成了沒有大局意識的違法行為。然而事實上，被拆遷人在拆遷過程中往往是弱勢的一方，眾所周知拆遷方大多態度蠻橫、補償方案說一不二;停水、停電、圍堵、挖路是家常便飯，各種恐嚇、威脅、騷擾也會伺機上演，這些手段嘗嘗讓被拆遷人苦不堪言，更可怕的是還有一些隱形的陷阱也同樣危險缺卻總是不為人知，不知道作為被拆遷人的你是否已經掉入其中。

拆遷律師解讀隱形陷阱一：拿政策說事

政策這個詞的含義是國家政權機關、政黨組織和其他社會政治集團為了實現自己所代表的階級、階層的利益與意志，以權威形式標準化地規定在一定的歷史時期內，應該達到的奮斗目標、遵循的行動原則、完成的明確任務、實行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施，具有階級性、正誤性、時效性、表述性等特點。簡而言之，地方政府所謂的拆遷政策，自然是為了其完成拆遷工作而制定的，為了行使其職權和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規范和限制政府權力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴格按照法律規定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。雖然我國目前在征地拆遷領域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”已經設定了我國征收補償要達到市場價格這一合理標準的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。

拆遷律師解讀隱形陷阱二：評估報告

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”的規定，無論從評估機構的選擇還是評估結果的異議，都對被拆遷人進行了法律保護。可是在實際當中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評估機構，根本不會與被拆遷人協商選定，而且拆遷方選定的評估機構也并不能保證具有相應的評估資質，評估結果更是讓被拆遷人瞠目結舌。拆遷時為了公平起見，選定評估機構對被征收房屋按照當地市場價格進行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機構，評出的價格自然是“內定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機構，評出的結果，政府又不予認可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征收土地農民苦不堪言，這種評估本身已經偏離了合理補償的法治軌道，嚴重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經成為拆遷方為了達到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。

拆遷律師解讀隱形陷阱三：補償決定書

補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現的概念，在這之前對應的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內沒有達成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關規定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規定期限內補償協議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經打開。政府在具備相應的手續之后，可以動用公權力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現實生活中，一些政府部門濫用公權力，在補償決定書中規定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負面影響。而集體土地上與此補償決定書相對應的則是責令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認真對待的文件。現實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協商不快，自然會產生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動相關的程序進行阻止，這可就掉進可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護的，但是，啟動這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復議或依法提起行政訴訟的權利等等，如果被拆遷人對相關的法律規定不熟悉，很容易掉進陷阱，被征收方“合法地”強拆。

拆遷律師解讀隱形陷阱四：安置補償協議

安置補償協議也就是我們所說的拆遷補償協議，這個協議的簽署可不是簽個名字那么簡單，這一紙協議可能承載了你的全部家產，搞不好，真的會一無所有。在現實中，很多的被拆遷人天真地相信拆遷方的口頭承諾，稀里糊涂地簽訂協議，或者屈服于拆遷方的恐嚇、威脅等非法逼遷手段而無奈簽字，甚至還有一部分被拆遷人竟然在“別人都簽字了”的隨波逐流中簽署空白協議。筆者在接聽咨詢電話的過程中，對這些情形尤其是最后一種深表惋惜，我想問這樣的被拆遷人一個問題：雖然不懂法律不是你的錯，可是你在簽字的時候真的做到對自己負責了嗎?如果你真的如我上述那樣簽協議，今后的日子你將會在拆遷方不認賬、政府部門多方扯皮、四處跑斷腿卻無人負責的煩惱中度過。那么簽署協議到底應該如何簽呢?首先，千萬不可簽署空白協議，不管拆遷方說的多么誘人，給出的補償條件多么優厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補償數額一定不會是他所說的那樣，而你在補償問題上已經再也沒有話語權了，只能被動地任人擺布。其次，安置協議必須對如何安置也就是拆遷如何補償作出明確約定，比如是貨幣補償還是產權置換，產權置換的位置，面積等等細節都要明確，沒有約定或者約定不明的都會影響你的合法權利，留下的問題日后仍會困擾你，那時候你的房子已經拆除，再想和拆遷方去談判，顯然已經處于劣勢。再者，關于付款或者交付房屋的期限也必須約定明確，沒有約定日期的在執行時會有問題。另外，關于違約責任也要考慮到位，萬一拆遷方到期交不了房子，而過渡費又沒有超期的約定，被拆遷人的利益就會被侵害。您瞧，這小小一紙拆遷協議不簡單吧，哪里考慮不到都會后患無窮啊，但是拆遷方在動遷之時，為了加快拆遷進程，想盡辦法就盼著你趕快簽字呢，他們所說的話不可盡信，所以，被拆遷人簽署安置補償協議時，一定要謹慎小心，切莫掉進這隱形陷阱。

拆遷維權實際上是被拆遷人與拆遷人進行的一場利益博弈，事實上被拆遷人并不是反對拆遷，而是要爭取一種公平合理的補償。然而，被拆遷人和拆遷方，因為掌握的信息量懸殊，加之拆遷方有公權力外衣作為自己的保護傘，雙方是很難站在一個平等的地位上談拆遷補償的，從這一點上看，政府無疑是占盡先機。當事人要想在博弈中取得勝利，必須手中握有制勝的籌碼，這種籌碼就是政府的違法點。作為一個依法行事的權力機關，保證執法內容的合法性和執法程序的合法性是其基本的工作職責，但是被拆遷人往往因為不懂法律而無法指出政府的違法點，從而失去了談判的籌碼，再加上上述種種隱形陷阱在雙方談判過程中設防，被拆遷人可謂是防不勝防，最終在拆遷補償上吃虧。因此，處于弱勢的被拆遷人“咸魚翻身”之關鍵就在于對那些違法性元素的法律運作!面對拆遷中拆遷方為了達到拆遷目的而設置的玄機，被拆遷人必須學會拿起法律武器保護自己的合法權益。

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