怎樣確定房屋征收評估報告是合法的

第一，判斷出具評估報告的主體即評估機(jī)構(gòu)和評估工作人員是否具備相應(yīng)的從業(yè)資格。根據(jù)《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條的規(guī)定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)需在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。其中，暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得從事城鎮(zhèn)房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，該暫定期依據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第十一條第二款之規(guī)定為自新設(shè)立之日起一年。目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分為一、二、三級，也就是說適格的主體應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)級別的資質(zhì)證書并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事業(yè)務(wù)，此外其還需取得營業(yè)執(zhí)照。同時，以評估機(jī)構(gòu)名義開展評估活動并出具評估報告的評估師，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過登記注冊，取得注冊房地產(chǎn)估價師證書。

第二，判斷選擇評估機(jī)構(gòu)的方法是否合法。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選擇;協(xié)商不成的通過多數(shù)決定或者隨機(jī)選定來確定。也就是說協(xié)商自主選擇是法定的方式，以前由征收人指定的做法是不具有合法性的。

第三，判斷房屋征收評估報告的內(nèi)容和形式是否符合法律的規(guī)定。內(nèi)容方面，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該堅持客觀、公正、獨立的原則，不受任何第三方的不法干擾，按照市場比較等估價方法，同時符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的要求，“對被征房屋價值的征收補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。

第四，判斷評估報告的產(chǎn)生程序是否合法。評估機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行如下工作：(1)實地查勘形成記錄，并讓房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)評估師簽字或者蓋章;(2)提供分戶的初步評估結(jié)果并進(jìn)行公示;(3)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告;(4)對被征收人或房屋征收部門提出的疑問進(jìn)行解答;(5)對提出評估復(fù)核請求的，應(yīng)當(dāng)告知評估結(jié)果。可以說，未按上述流程操作而產(chǎn)生的評估結(jié)果是具有程序瑕疵的。

第五，判斷評估報告是否超出了有效期限。通常情況下，評估報告的有限期是一年，期限屆滿后自動失效。

第六，判斷是否將分戶評估報告送達(dá)給被征收人。將分戶評估報告送達(dá)被征收人是必經(jīng)程序，若不進(jìn)行送達(dá)不但損害當(dāng)事人的知情款，也實際上剝奪了其提出異議的權(quán)利。

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