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寧波
宅基地買賣合同無效的情形及救濟途徑是什么
宅基地買賣合同無效的情形及救濟途徑是什么
(一)關于農村房屋出賣給城鎮居民或外村村民的房屋買賣合同是否有效的問題，在審判實踐中存在較大的分歧。但是，村民出賣農村房屋的行為，已經違反了法律、行政法規規定的農村房屋不得出賣給城鎮居民或外村村民的強制性規定，應當認定房屋買賣合同無效，這是肯定的。
(二)農村房屋買賣必然涉及房屋宅基地使用權的變更，而作為與房屋不可分割的宅基地所有權為房屋所在地的村民集體經濟組織所有，客觀上形成了村民與集體經濟組織之間對房屋享有共有權利的狀態。因此村民在未征得集體經濟組織同意的情況下，擅自將房屋出賣給城鎮居民或外村村民而訂立的房屋買賣合同無效。我國民法通則規定，共有人處分共有財產的應當征得其他共有人同意，其他共有人未同意處分的不得行使處分權。由此可以得出只有財產的所有人或有權處分該財產的人才能處分該財產。根據合同法規定，沒有處分權的人訂立的處分財產的合同，只有經權利人追認或者無權處分人事后取得了所有權的，合同才有效，權利人不予追認或處分人事后未取得所有權的，合同無效。
(三)再一個，關于產權登記是否影響合同效力的問題。經過法律理論的演變和公私權利的日益明確，不動產登記制度與交易合同之債的效力已經成為不同法律領域的不同調整對象。行政管理機關的登記制度主要作用集中在公示性上，雖然在不動產理論上，產權變更的標志是登記備案，但基于物權與債權的各自獨立特性，這種登記僅是物權變動的公示，不影響雙方債權的成立生效與否，合同效力主要由合同法來調整。
宅基地買賣合同無效的救濟，即購房者損害如何賠償
1、現在法院在判決時，會根據雙方的過錯程度，適當彌補購房者的損失，在前幾年，法院一般會判決賣房者對購房者的房屋增建和裝修部分進行賠償，但是對房屋增值部分賠償不多。但是近年來，法院開始對購房者的房屋增值損失進行了越來越多的關注，購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持。所以說，對于宅基地買賣合同無效的購房者來說，可以主張多方面的賠償要求，以彌補自己的損失。
2、法院對購房者進行保護的前提是，賣房者過失比較大，比如，明明知道宅基地不能買賣還要進行交易。所以，購房者一定要掌握相關的證據。
以上就是小編搜集整理到的相關資料。只要滿足上文所提到的情形，那么宅基地買賣合同就無效了，在我們購買宅基地時，一定要按照相關法律規定，看清形式。當然，如果您還有什么相關法律問題需要解答，歡迎您到律霸網進行咨詢，我們的在線律師會為您提供專業解答。
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