一、房子已經抵押了還能買賣嗎

(一)轉讓已抵押房產的法律依據。

首先，我國法律規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

其次，抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

再次，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務人后可以向抵押人追償。

(二)房子已經抵押了還能買賣嗎?

根據上面提到的法律規定，已經抵押給銀行的房子如果要進行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉按揭，從而實現房屋的買賣。那么，具體來說已經抵押的房屋怎么買賣呢?

二、已抵押房屋怎么買賣?

已設定抵押的房屋進行轉讓是房地產交易中非常典型的模式。通常，原業主通過向銀行申請貸款購買了房屋，并將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續期間，如果房東欲將該房屋轉讓，在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在很大差異。

房地產交易中心會根據抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉讓過戶，從而保護銀行的合法權益，進而保障整個房地產交易體系的安全。一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：

(一)提前還款，解除抵押。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，原業主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高;缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。

(二)辦理轉按揭。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。

這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。

(三)買房替原業主提前還貸。

雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。

三、合并抵押

法律規定土地使用權和房屋所有權一并抵押的，并不成立法定抵押權。所謂法定抵押權，是指不需要當事人設定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據法律規定直接發生抵押效力的抵押權。觀諸世界各國的抵押權制度，法定抵押權的情形主要有下列幾種：

1、公法性質的法定抵押權。如瑞士《民法典》第836條規定，基于公法或其他對土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規定的不動產抵押權，除另有規定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權是為了確保國家稅收等權利的實現。

2、基于和抵押人之間的特殊關系的法定抵押權。比如法國《民法典》第2121條規定，夫妻一方對另一方的財產，未成年人與受監護的成年人對監護人或者法定管理人的財產，國家、省、市鎮行政公共機構對稅收人員和會計人員的財產等享有法定抵押權。這類法定抵押權的目的是為了保護夫妻一方，未成年人或者國家、省、市鎮等的合法效益，確保其對夫妻另一方、監護人、特殊的國家工作人員的債權的實現。因為在上述主體關系中，夫妻另一方、監護人、稅收人員或者會計人員在很大程度上掌握著另一方的財產，存在利用這種優勢侵吞另一方利益從而增加自己財產的極大風險與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護。

以上就是律霸網小編為大家整理的相關資料。綜上所述，我們可以了解到抵押的房屋如果在抵押債務清償完成的情況下，一般時可以進行轉讓的。如果在沒有清償完債務的情況下一般是不可以進行買賣的。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。