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寧波
建工程抵押權登記的理解與適用范圍是什么
在我國一些省市，政府對土地登記和房屋登記的分工有明確規定，即單純的土地使用權抵押權，其上沒有建筑物或構筑物的，在土地部門登記;而一旦土地上存在建筑物，無論是在建工程還是已建成的房屋，抵押權一律在房屋登記部門辦理。這種情況下，土地使用權抵押后，抵押人如果想將此后新增的在建工程抵押，就要先在土地登記部門注銷土地使用權抵押，然后在房屋登記部門辦理在建工程抵押。這種做法可能給抵押權人帶來一定的風險，即土地使用權抵押權注銷后，在建工程抵押權的登記尚未辦理完畢，則土地使用權和在建工程都被法院查封。因此，我們認為不應采取這一做法。
(二)在建工程抵押與商品房預售的關系
房地產開發企業以在建工程設定抵押權之后，能否進行商品房預售?這涉及到抵押財產轉讓的問題，對此我國許多地方房屋登記機構的實踐做法不一樣。
有些地方規定，債權人(通常是銀行)必須出具解除抵押權的書面同意，并且由抵押權人、抵押人及商品房預購人三方簽訂預售商品房協議書，購買者按協議書約定將款項足額匯入指定的銀行帳戶。至于解除抵押權的方式，有些地方是一次性全部解除抵押權，有些地方則是預售一套，解除抵押一套。
對以在建工程抵押的能否進行商品房預售。有些地方的做法是不同的。首先，由當事人在抵押合同中約定(抵押當事人應當在抵押合同中約定：抵押期間地上房屋是否準予預售或銷售，售出后是否解除抵押權。如約定同意預售或銷售并約定售后即解除抵押權的，同時要約定同意預售或銷售的房屋面積)。如果合同沒有約定，抵押權人事后又同意的，抵押權人應出具書面證明，該證明要明確準予預售或銷售的房屋的部位、面積、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押權等內容。抵押當事人同意在抵押期間按套預售或銷售房屋的，抵押人(開發商)在售出每套房屋后，不再分別辦理變更抵押登記，而是每六個月辦理一次注銷登記手續。對于這種抵押合同中約定同意預售并售后解除抵押權或事后同意預售并售后解除抵押權的，登記機構對于已售出的房屋可辦理交易過戶、房產登記手續。其次，如果抵押合同中沒有約定或者抵押權人事后也沒有同意預售房屋，則不能預售;第三，如果抵押合同中約定可以預售或者事后抵押權人書面同意預售，但是售后房屋并不解除抵押權的，則該房屋可以預售，只是此時已售出的房屋仍設定有抵押權，購房人領取的房屋所有權證中應注記抵押情況。
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