不動產統一登記來了

據報道，隨著江蘇省徐州市居民邢*鋒在徐州市不動產登記局服務大廳接過國土資源部部長姜*明頒發的全國第一本不動產產權證書，我國不動產統一登記開始正式實施。除了江蘇徐州，四川瀘州也在同一天啟動頒證工作，瀘州市居民申-慶領到了瀘州市不動產登記中心頒發的第一本宅基地使用權證書，江西贛州崇義縣則發出第一本林權類不動產證書。

對此，國土資源部不動產登記局局長王*華表示，這標志著不動產統一登記制度實實在在落地。

對于不動產登記的意義，復旦大學地產運營研究所直言，不動產統一登記的最根本目的是讓中央了解地方的房地產情況，讓混亂的房地產市場逐步清晰明朗。對于房價方面會有長期性影響。“市場主要還是以供求關系為主。但長期看，會影響樓市走勢，一定程度上有利于反腐，有利于不動產稅的出臺和實施。”中-投顧問房地產行業研究員韓*吉說。

而在金銀島相關負責人看來，不動產登記是中央對地方的房地產情況掌控，有利于國家對房地產市場的調控，對去庫存化的實施有著積極的推動作用。“要想去庫存化，就必須掌握國內房地產市場最真實的情況，不然就無法有效落實。至于房地產稅的問題，國家會根據市場情況在5年內全面實施。”。

針對不動產登記為房產稅鋪路的說法，金銀島相關負責人在接受采訪時指出，不動產統一登記和房產稅征收之間并不是承接的關系。“其實上海、重慶等地已經開始征收房地產稅了，只是這不是完整版的房地產稅。但隨著國內房地產市場不斷健全，完整版的房地產稅遲早會出現。”蔡*民說。

與此同時，不動產登記局負責人在接受媒體采訪時說，盡管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

中國社科院副研究員對媒體指出：“不動產統一登記的實施，意味著房地產稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。”

為此，中國社科院副研究員對記者預計，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房產稅的全面征收確實勢在必行，“三四線城市則因為樓市庫存數量巨大，并且購房需求較低，逐步減弱對土地財政依賴的政府需要征收房地產稅收來增加財政收入。”楊*宏表示，五年之間，國家會開始全面征收房地產稅。

有業內觀點指出，房地產稅征收將主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協調關系的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。

一些專家也認為，技術條件并非房地產稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質的房地產稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

“準確地說，房地產稅的征收是中國房地產發展到一定階段必然要出現的。至于如何收，怎么收，要根據當地的房地產市場情況，國家也會進行仔細研究分析后再決定。”蔡*民認為。

那么，不動產統一登記會減少一些人的投資行為嗎?在蔡*民眼里，房地產稅等政策一直都是房地產商們頭頂上的**克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產投資商不再集中于住宅建造，要么選擇淡化房地產主業，要么去進行跨界投資。

“而且百姓是否要買房，主要取決于自己的需求。剛性需求是不會變的，但是如果說因為房地產稅或者不動產統一登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準確的觀點。”蔡*民指出。

楊*宏則表示，在相比于一手市場，房地產稅等政策對二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因為土地面積有限，加上房地產政策，新房建造量會不斷減少。且一手房多建造在遠離市中心的地方。而二手房因為多建在市中心，在未來會更加受到購買者的青睞。”楊*宏說。

與此同時，目前我國房地產行業進入存量調整階段，區域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調。根據國家統計局數據，2014年末，全國商品房待售面積再創新高，達6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

“在去庫存的過程中，由于房產稅的不斷推進，國內的房價會進入一個比較奇妙的階段。”蔡*民坦言，“一線城市會出現利好，因為‘美女不愁嫁’，一線城市的房屋需求本來就很強烈。而房地產稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現房價上升卻依舊有人因為剛需購買的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產稅的征收會降低當地人的購買熱情，這樣一來，房價必然下跌。”

此外，不動產統一登記之后，產權問題也引人關注

小產權房并不會因為不動產統一登記而變得合法。法律上來說，小產權房就是違法的存在，所以永遠不會被“轉正”。“一旦被轉正，我們國家的房屋庫存量會增加幾千萬套，這對于現今的房地產市場會有非常不利的影響”。

“針對小產權房，不動產登記已經明確規定，小產權房不會登記在冊，不會頒發不動產權證書，意味著購買小產權房的人，權益無法得到有效保障。至于如何解決，估計還是具體問題具體分析，雖然不會一刀切拆除，但目前來看，國家不會承認其合法權益。”某負責人在接受采訪時指出。

國土資源部有關負責人也表示，不動產統一登記是按照按物權法要求，依法保護不動產權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確，世界上普遍實施土地用途管制。“所以‘小產權房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”該負責人明確指出。

商品房土地70年使用權問題

據律霸網報道，消除分散登記模式下證書不統一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統一了，老百姓領證成本會降低。原來分散登記簿和證書中很多內容重復，浪費行政成本，也容易出現錯誤，給權利人造成不必要的麻煩。

“不動產登記機構要堅持‘不變不換’和方便企業群眾原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。”國土資源部不動產登記局常務副局長冷*志強調，各地不得強制當事人更換不動產權證書和登記證明，增加企業和群眾負擔。

此外，作為不動產統一登記的核心內容，簿證統一后，物權變動情況才能統一規范反映，物權才能得到統一的嚴格保護。“簿證不統一，不動產物權就無法統一公示，可能出現權利交叉和沖突，不動產登記公示公信的效力就會打折扣，物權也可能得不到切實保護，還會引起糾紛和矛盾。”

國土資源部地籍管理司司長(不動產登記局局長)王*華強調，簿證統一了，無論哪個地方登記的不動產，進行交易時，當事人都會有統一、可以信任的依據，良好秩序才能得以有效建立。“簿證不統一，在不同地方有不同登記簿和多個證書，就可能出現一房、一地多賣，產生交易風險，影響交易安全。”

針對房產、地產統一登記突顯商品房土地70年使用權問題，中國社會科學院研究員楊*光對外表示，不動產統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。“土地是不動產的核心。我國經濟發展很多問題，核心就是土地。”

商品房土地70年使用權到期后怎么辦，會在不動產統一登記過程中顯化。“隨著不動產登記推進，登記這一技術問題背后的產權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確”。

實際上，根據國家法律規定，房產有70年產權問題與不動產登記并不沖突，“70年后或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子產權，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據房屋面積的大小來定”。

“其實在2007年的《物權法》中，已經規定了房屋70年產權到期之后，自動續取。也就是說，國家不會贖回房屋，它自動劃分到房主的名義下。如今房屋統一登記之后，這方面更加不會有太多問題，因為個人名下的不動產通過登記已經明確，接下來在產權到期后，是免費獲得還是收費獲得產權，國家會根據當時的情況來決定。預計，70年后，續取房產是需要交費的。”。

另據第一財經日報報道，“國五條”提出要擴大房產稅試點范圍。去年下半年，媒體報道杭州、廣州、深圳等地制訂的試點方案已經成形，第二批試點即將推出，但最后擴圍計劃卻杳無音信。“房產稅不會再擴大試點了，因為新的房地產稅會在幾年后出來，現在再擴大試點已經沒有必要。”深圳市地稅局負責人稱。

現行的房產稅暫行條例是1986年由國務院發布的，該條例對個人所有非營業用的房產免納房產稅。但2011年，上海和重慶出于調控樓市等原因，開始對個人住房征收房產稅。

在深圳房地產研究中心高級研究員李*嘉看來，各界對房產稅的爭議主要在于法理上不正當。重慶和上海出臺房產稅是因調控倒逼，而現在房地產稅是屬于稅制改革的一環。今年從放棄房產稅的試點，到啟動房地產稅立法工作，也說明了此前兩地的試點失敗了。

“上海和重慶在試點房產稅過程中有很多問題，在抑制房價及增加地方稅收方面的作用不大，因此無法在全國推廣。”中國房地產及住宅研究會某負責人提到。

根據上海公布的2014年預算草案，今年上海預計征收房產稅27.6億元，同比增長2.6%。而2014年上海土地出讓金收入預計超過1700億元，相比之下，房產稅對財政的貢獻僅是九牛一毛。事實上，房產稅和房地產稅只差一個字，外界對此卻多有混淆。

顧*昌表示，有關房地產的稅收都算房地產稅，包括開發、流通、保有環節，前兩個環節的稅費包括房企營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等，而房產稅僅僅指向保有環節。目前，房地產開發和流通環節均征稅，且稅負過高，但保有環節則缺失。

上述深圳市地稅局負責人表示，房地產稅是要把土地使用的稅收合并進來，主要是針對存量房。有了房地產稅后，包括住宅、寫字樓、商鋪等都要繳稅。

在房地產稅尚未立法之前，廣東省近日提出將使房地產稅成為縣(市)級主體稅種，引發廣泛關注。

“這不矛盾，因為現在基本可以明確的是，房地產稅屬于地方稅種，而廣東省只是先將其納入到地方稅種體系。”上述深圳地稅局負責人告訴記者，房地產稅的具體立法過程、時間，均需要通過全國人大才能實行。由于房地產稅涉及到整個稅制改革，取決于中央推動改革的決心和力度。