權屬不清的車位糾紛怎么調解

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”

按照《物權法》及《鄭州市房屋登記條例》的相關規定，屬于非人防工程的地下車位，具體是以出售、附贈還是出租的方式，是開發商與購房業主的協商約定，行政機關無權強制干涉。但由于供求關系問題，開發商往往會根據自己的實際情況，采取只售不租的形式。很多時候業主會向房管部門舉報、投訴，但是，因為開發商出售這種車位沒有在房管部門備案，也沒有通知房管部門，在監管上存在一定困難。

相關法律規定：第六章建筑物區分所有權

第七十條?業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條?業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條?業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第七十三條?建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第七十四條?建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第七十五條?業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條?下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則

(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十八條?業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條?建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條?建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條?業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條?物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

第八十三條?業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

《物權法》第七十四條第二款規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，小區內車位、車庫的開發建設應工程建設部門審批，并取得工程規劃許可手續，對于取得工程規劃許可審批手續建設的車位可稱之為規劃內的車位、車庫。在不占用業主共有的道路或是其他場地的情況下，規劃內的車位、車庫應根據約定來確定歸屬。也就是說建筑區劃內規劃建設的車位屬于開發商所有，可以售賣；建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地，則屬于小區業主共有。

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