一、地下車位買賣的陷阱

關鍵問題1

無產權證車位不受保護

當發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產權證。

這些沒有產權的共有車位買賣不受物權法保護，小區(qū)業(yè)主有權向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風險。

關鍵問題2

車位被開發(fā)商多次出售

“沒辦理產權的車位有可能被開發(fā)商二次銷售!”華工法學教授表示，“廣州今年3月國土房產局專門頒布了《廣州市房地產開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：‘房地產開發(fā)企業(yè)或者其他房地產開發(fā)單位出售或者出租房地產開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經初始登記確認權屬。’”

然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產權證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個。“法律就只承認已過戶的車位”。

專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，最核心的問題在于關注車位原始產權到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護的產權，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風險，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。

關鍵問題3

人防工程車位有特殊性

“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當時不作私人停車位用途。”華工法學教授關*宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時市民要留意合同里的細則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

關鍵問題4

租賃期限超20年后無效

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣。他們不會與業(yè)主簽買賣合同，只簽租賃合同。可是，他們在合同中并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護”。

根據《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效。”也就是說，消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權)最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

專家提示，凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

二、相關法規(guī)

個人豪囤車位現象或杜絕

一戶業(yè)主豪囤幾十個車位也沒“法”管?近來陸續(xù)有媒體報道，不同小區(qū)陸續(xù)出現一戶業(yè)主購買數十個車位再提高租金返租給小區(qū)業(yè)主。然而，隨著《廣東省物業(yè)管理條例(修訂草案修改稿)》)(下簡稱“修改稿”)于今年7月29日提交省十一屆人大常委會第四次會議審議，這種“豪霸”車位的現象或能得到有效解決。

據了解，今年4月1日起執(zhí)行的《廣州市房地產開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》已對每戶購買車位數量作出相關規(guī)定：車位比例低于1∶1的廣州樓盤小區(qū)，車位只能賣給業(yè)主，且一套房只能限買或限租一個車位。在廣州市區(qū)車位比例低于1∶1的樓盤比比皆是，然而確保小區(qū)業(yè)主優(yōu)先使用、轉讓或拍賣時也應以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先的“優(yōu)先原則”在實際操作中有很大的灰色區(qū)域。

“具體多少時間內只能向業(yè)主發(fā)售、以什么樣的形式公示等細節(jié)的缺失使操作起來十分模糊。”華工法學教授表示此次省物業(yè)管理條例的修訂稿里對如何優(yōu)先滿足業(yè)主需要作出了細化，使業(yè)主優(yōu)先原則更具操作性。

“修改稿”中明確表示，擬出售車位、車庫數量少于本區(qū)域房屋套數時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。同時，在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位(庫)出售給其他人。

三、產權證

房屋產權證具體又包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統(tǒng)一開據的《房地產權證書》。

有產權證可以對房屋擁有一定的處分權，沒有產權證的有些權利得不到保障。如果沒有辦理房地產權證，買房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，但從法律意義講，房子還是不屬于買房者所有。

根據上述的回答我們可以清楚知道，地下車位的買賣應該注意的是無產權證車位不受保護、車位被開發(fā)商多次出售、人防工程車位有特殊性以及租賃期限超20年后無效。對于這些問題在購買時一定要了解清楚，如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網的專業(yè)律師，他們會為您解答。