一、轉(zhuǎn)讓集資房協(xié)議可不可以被判無效

6年前，喬某將自己在單位的集資房轉(zhuǎn)讓給了安女士，單位得知此事后責(zé)令其收回住房。然而，買主安女士卻不肯退房，喬某遂訴至法院。近日，萬柏林區(qū)法院作出一審判決，喬某與安女士的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，安女士返還住房，喬某返還集資房款并酌情補(bǔ)償安女士12萬元。

2002年，喬某所在的單位興建職工住宅，喬某享受單位福利出資15萬余元分得一套集資房。2003年1月，喬某背著單位與安女士簽訂協(xié)議，約定安女士承擔(dān)15萬余元的集資款，尚無產(chǎn)權(quán)證的集資房居住權(quán)歸安女士。安女士付清房款后，便一直居住在集資房里。2007年10月，單位發(fā)現(xiàn)喬某私自將還未獲得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓給他人，便責(zé)令其將集資房收回，否則單位將收回住房另行分配。喬某隨后多次找安女士要房，但未達(dá)成一致。

法院認(rèn)為，喬某在取得單位的集資房后，未經(jīng)單位許可私自將自己并沒有處分權(quán)的福利房轉(zhuǎn)讓他人，雙方的協(xié)議違反了《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。雙方在簽訂協(xié)議時(shí)均知道該房沒有房產(chǎn)證，所以都應(yīng)對(duì)自己的過錯(cuò)行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，考慮到涉案房產(chǎn)6年以來的差價(jià)等因素，喬某應(yīng)酌情給安女士一定數(shù)額的補(bǔ)償。

二、集資房可以買賣嗎

(一)集資房不能隨便買賣。

首先集資房要看賣方(擁有人)是否基本全部產(chǎn)權(quán)(房產(chǎn)證、土地使用證)，同時(shí)還要看單位有無特別限制條款等。等取得房產(chǎn)管理部門對(duì)外出售許可后，才能買賣。

如果集資房產(chǎn)權(quán)已完全過戶到職工手中,可以買賣,賣方需要比商品房多交1%的土地出讓金。(因原土地為國(guó)有劃撥地，現(xiàn)需轉(zhuǎn)為出讓地)。這樣買方買到手后也就是商品房了，而如果產(chǎn)權(quán)未完全過戶到職工手中，那么需要該職工與其所在單位協(xié)商，讓其職工完全擁有此產(chǎn)權(quán)否則不得過戶。

(二)集資房買賣存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

1、集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓的情形：

集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對(duì)房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。

2、集資房有一段過渡期才可以買賣：

集資房一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。?商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。?集資房在取得房產(chǎn)證后可以上市交易。

3、購買集資房只有取得房產(chǎn)證有有安全保障：

集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋，由于國(guó)家取消福利分房，原則上單位還有一定補(bǔ)貼，因此集資房一般比商品房便宜。買集資房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意土地開發(fā)是否交了土地出讓金，是否有規(guī)劃許可證、開工許可證、商品房預(yù)售許可證，如果沒有，您將辦不到房產(chǎn)證。集資房只有在賣方個(gè)人拿到房產(chǎn)證后您購買才不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然您還要看土地使用權(quán)等因素。

三、集資房與商品房有什么區(qū)別

1、集資房與商品房的最大區(qū)別——土地使用權(quán)的區(qū)別：

一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場(chǎng)購買而直接分配的一種房屋。

2、集資房與商品房相比較——買賣是否有限制的區(qū)別：

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場(chǎng)買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為。所以，一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒有特別限制。?集資房則是通過單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為，不存在買賣與經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

3、集資房與商品房比較——在手續(xù)申辦上的區(qū)別：

商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營(yíng)一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證?》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式;

而集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)的辦理過程。所以，一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“轉(zhuǎn)讓集資房協(xié)議可不可以被判無效”問題進(jìn)行的解答，集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議可以有效也可以無效，主要看轉(zhuǎn)讓人有沒有取得集資房的所有權(quán)，如果取得所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓是有效的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。