由于缺乏關(guān)鍵的交易條件，“小產(chǎn)權(quán)”再上市的幾率幾乎為零。日前，北京市建委發(fā)布的“購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示”，其中著重提醒消費(fèi)者，不要購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)類(lèi)性質(zhì)的房屋。但是，筆者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，在北京，這種“小產(chǎn)權(quán)”房屋的銷(xiāo)售依然在進(jìn)行。

-典型案例

小產(chǎn)權(quán)難以上市再交易

張先生早在上世紀(jì)90年代末期以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一塊擁有50年使用權(quán)的地皮建別墅，但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。不久前，張先生打算出手這套房子，盡管房屋中介的估價(jià)在1200萬(wàn)元左右，但是張先生的別墅由于沒(méi)有房產(chǎn)證，涉及土地來(lái)源不明，一般的中介公司都無(wú)法掛牌出售，只能轉(zhuǎn)為出租。而該別墅由于裝修豪華，租金在1.5萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元／月，一時(shí)很難找到這類(lèi)客戶，想要盡快地成功出租還有一定的困難。

根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子有被政府收回地皮或無(wú)法出售的可能性。另外，提醒消費(fèi)者不可輕信一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商諸如“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，畢竟補(bǔ)辦手續(xù)要通過(guò)國(guó)土部門(mén)的層層審核，存在著很大的不確定性。

-市場(chǎng)調(diào)查

小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多在遠(yuǎn)郊區(qū)

中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心最近對(duì)京城400余個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行的調(diào)查分析顯示：目前在售小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%，絕大多數(shù)分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，占95%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目數(shù)量最多，占比為26.3%，其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，占比分別為20.0%、17.5%和11.3%。

價(jià)格方面，目前在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為3344元／平方米，僅為去年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)8792元／平方米的38%。從不同區(qū)域在售“大、小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的均價(jià)對(duì)比來(lái)看，以房山區(qū)為例，目前在售樓盤(pán)均價(jià)為4272元／平方米，已屬京城低房?jī)r(jià)區(qū)域，但其在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)僅為2437元／平方米，為大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的57%。通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)普通住宅的均價(jià)為3485元／平方米，而該區(qū)域內(nèi)五證齊全的普通住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為5636元／平方米，每平方米的單價(jià)比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目高出2151元。如果在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的大產(chǎn)權(quán)普通商品住宅，所需支付的購(gòu)房款和稅費(fèi)將比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多出近22.5萬(wàn)元，顯然，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目主要的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格。

市場(chǎng)現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售仍很火

那么，目前這種小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況又如何呢？筆者以購(gòu)房人的名義，撥通了幾家目前在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售電話。

位于通州某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴筆者，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直銷(xiāo)得不錯(cuò)，目前在售的只有50至60平方米的一居室了，均價(jià)在3100元左右，這一價(jià)格比周邊有正式產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目低了千元左右。當(dāng)問(wèn)及是否會(huì)有產(chǎn)權(quán)證時(shí)，她痛快地予以了否認(rèn)。

當(dāng)筆者撥通另一個(gè)位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)的某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目時(shí)，一位姓蘇的銷(xiāo)售人員告訴筆者，在售的大多數(shù)是88至108平方米的房子，均價(jià)在1600元左右，他還說(shuō)在公主墳每天都會(huì)有接送的看房班車(chē)。當(dāng)問(wèn)及購(gòu)房后能否上市交易時(shí)，這位銷(xiāo)售人員在否認(rèn)的同時(shí)甚至表示，可以幫著進(jìn)行私下交易。

筆者隨即又走訪了多家屬小產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目。在這些項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目都毫不隱晦自己小產(chǎn)權(quán)的身份，僅有一家位于房山項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員表示，現(xiàn)在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)聲很緊，同時(shí)他建議，“能早買(mǎi)盡量早買(mǎi)，以后是否會(huì)被封殺，就不好說(shuō)了。”

-專(zhuān)家提醒

小產(chǎn)權(quán)將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目之所以在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，其原因在于，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)大多由村、鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，土地成本幾近于無(wú)，且沒(méi)有繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)，因此成本較低，售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的40%至60%。不少購(gòu)房人只看到這些“小產(chǎn)權(quán)”房子價(jià)格低廉的一面，卻往往忽略了最為重要的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。