由于缺乏關(guān)鍵的交易條件,“小產(chǎn)權(quán)”再上市的幾率幾乎為零。日前,北京市建委發(fā)布的“購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示”,其中著重提醒消費(fèi)者,不要購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)類(lèi)性質(zhì)的房屋。但是,筆者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),在北京,這種“小產(chǎn)權(quán)”房屋的銷(xiāo)售依然在進(jìn)行。
-典型案例
小產(chǎn)權(quán)難以上市再交易
張先生早在上世紀(jì)90年代末期以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一塊擁有50年使用權(quán)的地皮建別墅,但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。不久前,張先生打算出手這套房子,盡管房屋中介的估價(jià)在1200萬(wàn)元左右,但是張先生的別墅由于沒(méi)有房產(chǎn)證,涉及土地來(lái)源不明,一般的中介公司都無(wú)法掛牌出售,只能轉(zhuǎn)為出租。而該別墅由于裝修豪華,租金在1.5萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元/月,一時(shí)很難找到這類(lèi)客戶,想要盡快地成功出租還有一定的困難。
根據(jù)《合同法》規(guī)定:“合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還,不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子有被政府收回地皮或無(wú)法出售的可能性。另外,提醒消費(fèi)者不可輕信一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商諸如“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾,畢竟補(bǔ)辦手續(xù)要通過(guò)國(guó)土部門(mén)的層層審核,存在著很大的不確定性。
-市場(chǎng)調(diào)查
小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多在遠(yuǎn)郊區(qū)
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心最近對(duì)京城400余個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行的調(diào)查分析顯示:目前在售小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%,絕大多數(shù)分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣,占95%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目數(shù)量最多,占比為26.3%,其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū),占比分別為20.0%、17.5%和11.3%。
價(jià)格方面,目前在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為3344元/平方米,僅為去年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)8792元/平方米的38%。從不同區(qū)域在售“大、小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的均價(jià)對(duì)比來(lái)看,以房山區(qū)為例,目前在售樓盤(pán)均價(jià)為4272元/平方米,已屬京城低房?jī)r(jià)區(qū)域,但其在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)僅為2437元/平方米,為大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的57%。通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)普通住宅的均價(jià)為3485元/平方米,而該區(qū)域內(nèi)五證齊全的普通住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為5636元/平方米,每平方米的單價(jià)比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目高出2151元。如果在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的大產(chǎn)權(quán)普通商品住宅,所需支付的購(gòu)房款和稅費(fèi)將比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多出近22.5萬(wàn)元,顯然,小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目主要的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格。
市場(chǎng)現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售仍很火
那么,目前這種小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況又如何呢?筆者以購(gòu)房人的名義,撥通了幾家目前在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售電話。
位于通州某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴筆者,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直銷(xiāo)得不錯(cuò),目前在售的只有50至60平方米的一居室了,均價(jià)在3100元左右,這一價(jià)格比周邊有正式產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目低了千元左右。當(dāng)問(wèn)及是否會(huì)有產(chǎn)權(quán)證時(shí),她痛快地予以了否認(rèn)。
當(dāng)筆者撥通另一個(gè)位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)的某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目時(shí),一位姓蘇的銷(xiāo)售人員告訴筆者,在售的大多數(shù)是88至108平方米的房子,均價(jià)在1600元左右,他還說(shuō)在公主墳每天都會(huì)有接送的看房班車(chē)。當(dāng)問(wèn)及購(gòu)房后能否上市交易時(shí),這位銷(xiāo)售人員在否認(rèn)的同時(shí)甚至表示,可以幫著進(jìn)行私下交易。
筆者隨即又走訪了多家屬小產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目。在這些項(xiàng)目中,大多數(shù)項(xiàng)目都毫不隱晦自己小產(chǎn)權(quán)的身份,僅有一家位于房山項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員表示,現(xiàn)在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)聲很緊,同時(shí)他建議,“能早買(mǎi)盡量早買(mǎi),以后是否會(huì)被封殺,就不好說(shuō)了。”
-專(zhuān)家提醒
小產(chǎn)權(quán)將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目之所以在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì),其原因在于,樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)大多由村、鎮(zhèn)開(kāi)發(fā),土地成本幾近于無(wú),且沒(méi)有繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi),因此成本較低,售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的40%至60%。不少購(gòu)房人只看到這些“小產(chǎn)權(quán)”房子價(jià)格低廉的一面,卻往往忽略了最為重要的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
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