由于缺乏關鍵的交易條件,“小產(chǎn)權”再上市的幾率幾乎為零。日前,北京市建委發(fā)布的“購房風險提示”,其中著重提醒消費者,不要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權類性質(zhì)的房屋。但是,筆者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn),在北京,這種“小產(chǎn)權”房屋的銷售依然在進行。
-典型案例
小產(chǎn)權難以上市再交易
張先生早在上世紀90年代末期以較低的價格購買了一塊擁有50年使用權的地皮建別墅,但是沒有產(chǎn)權。不久前,張先生打算出手這套房子,盡管房屋中介的估價在1200萬元左右,但是張先生的別墅由于沒有房產(chǎn)證,涉及土地來源不明,一般的中介公司都無法掛牌出售,只能轉為出租。而該別墅由于裝修豪華,租金在1.5萬元至1.8萬元/月,一時很難找到這類客戶,想要盡快地成功出租還有一定的困難。
根據(jù)《合同法》規(guī)定:“合同無效或被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”因此,鄉(xiāng)產(chǎn)權房子有被政府收回地皮或無法出售的可能性。另外,提醒消費者不可輕信一些鄉(xiāng)產(chǎn)權開發(fā)商諸如“可變更為產(chǎn)權房”的承諾,畢竟補辦手續(xù)要通過國土部門的層層審核,存在著很大的不確定性。
-市場調(diào)查
小產(chǎn)權項目多在遠郊區(qū)
中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心最近對京城400余個在售樓盤進行的調(diào)查分析顯示:目前在售小產(chǎn)權樓盤約占市場總量的18%,絕大多數(shù)分布在遠郊區(qū)縣,占95%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權項目數(shù)量最多,占比為26.3%,其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū),占比分別為20.0%、17.5%和11.3%。
價格方面,目前在售小產(chǎn)權項目的均價為3344元/平方米,僅為去年北京市整體銷售均價8792元/平方米的38%。從不同區(qū)域在售“大、小產(chǎn)權”項目的均價對比來看,以房山區(qū)為例,目前在售樓盤均價為4272元/平方米,已屬京城低房價區(qū)域,但其在售小產(chǎn)權項目均價僅為2437元/平方米,為大產(chǎn)權項目的57%。通州區(qū)的小產(chǎn)權普通住宅的均價為3485元/平方米,而該區(qū)域內(nèi)五證齊全的普通住宅項目銷售均價為5636元/平方米,每平方米的單價比小產(chǎn)權項目高出2151元。如果在通州區(qū)購買一套100平方米的大產(chǎn)權普通商品住宅,所需支付的購房款和稅費將比小產(chǎn)權項目多出近22.5萬元,顯然,小產(chǎn)權項目主要的優(yōu)勢在于價格。
市場現(xiàn)狀
小產(chǎn)權住房銷售仍很火
那么,目前這種小產(chǎn)權項目的銷售情況又如何呢?筆者以購房人的名義,撥通了幾家目前在售小產(chǎn)權項目的銷售電話。
位于通州某小產(chǎn)權項目的銷售人員告訴筆者,項目開盤以來一直銷得不錯,目前在售的只有50至60平方米的一居室了,均價在3100元左右,這一價格比周邊有正式產(chǎn)權的項目低了千元左右。當問及是否會有產(chǎn)權證時,她痛快地予以了否認。
當筆者撥通另一個位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)的某小產(chǎn)權項目時,一位姓蘇的銷售人員告訴筆者,在售的大多數(shù)是88至108平方米的房子,均價在1600元左右,他還說在公主墳每天都會有接送的看房班車。當問及購房后能否上市交易時,這位銷售人員在否認的同時甚至表示,可以幫著進行私下交易。
筆者隨即又走訪了多家屬小產(chǎn)權的項目。在這些項目中,大多數(shù)項目都毫不隱晦自己小產(chǎn)權的身份,僅有一家位于房山項目的銷售人員表示,現(xiàn)在關于小產(chǎn)權的風聲很緊,同時他建議,“能早買盡量早買,以后是否會被封殺,就不好說了。”
-專家提醒
小產(chǎn)權將承擔很大風險
小產(chǎn)權項目之所以在價格上有優(yōu)勢,其原因在于,樓盤的開發(fā)大多由村、鎮(zhèn)開發(fā),土地成本幾近于無,且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關的各項稅費,因此成本較低,售價僅為同區(qū)域商品房的40%至60%。不少購房人只看到這些“小產(chǎn)權”房子價格低廉的一面,卻往往忽略了最為重要的產(chǎn)權問題。
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