一、賣主賣了農村房屋后又反悔

在進行處理時，首先我們要進行判斷自己簽訂的合同是否有效，農村房屋是不可以出售給城鎮居民的，即使簽訂了合同也是無效的，然后我們再可以根據具體的情況來進行協商解決。

根據相關法律和政策規定，宅基地使用權的主體只能是農村居民，城鎮購買者不能取得宅基地所有權。“但是，如果是連環買賣，即農村房屋可能由第一手買房人轉讓給第二手買房人，而后來又轉讓給第三手、第四手等，如果最終一手買房人系房屋所在村集體組織成員，第一手出賣人請求確認買賣合同無效時，難獲支持。同時房屋所在地的集體經濟組織的全部成員轉為城鎮居民，集體土地相應轉為國有土地的，合同訂立后買方的戶口已遷入房屋所在地的集體經濟組織的，也不予支持買賣合同無效?！?/p>

法官提醒，出賣人雖能通過司法途徑確認房屋買賣合同無效，并不等于可以獲得期望的巨額利益。買賣合同無效后，買受人有權要求出賣人賠償房屋裝修、購房款的利息等實際損失以及因房屋價格上漲而帶來的另行購房的損失。

二、農村房屋買賣什么情況下有效

（1）購房者主體資格合法

農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

（2）售房者的主體資格合格

賣房者必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。

（3）購房者符合申請宅基地的條件

農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。

（4）買賣經過村民委員會同意

農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經過村委會的同意。

二、農村房屋買賣什么情況下無效

（1）產分離出賣

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果售房者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，那房屋買賣則無效。

（2）主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人，非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，并且房屋所有權人未經共有人同意，私自出售房屋的，房屋買賣也是無效的。

（3）侵犯優先購買權

房屋所有人出賣共有房屋時，共有人有優先購買權，房屋所有人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購買的權利，如果的優先購買權被侵犯，該房屋買賣無效。

（4）非法轉讓

轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形，這樣的房屋買賣無效。

綜合上述，小編整理有關農村房屋買賣的相關內容。此類糾紛在進行處理時，首先我們要進行判斷自己簽訂的合同是否有效，農村房屋是不可以出售給城鎮居民的，即使簽訂合同也是無效。更多相關法律問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。