購房的時候常常會遇到這樣的煩惱，雖然已經(jīng)繳納了首付款或是已經(jīng)償付了一定的按揭，但由于主觀或是客觀的原因，購房者需要退掉已買的房屋，這個時候應該怎樣處理呢?夏律師告訴記者，如果購房人已經(jīng)支付了首付款，但希望解除買賣合同，其處理方式需要考慮多方面的問題。如果購房人是因為不可抗力或者開發(fā)商的嚴重違約行為而要求解除買賣合同，譬如說開發(fā)商沒有按照規(guī)劃建房或是逾期交房等，則購房人可以依據(jù)買賣合同和法律法規(guī)的有關規(guī)定解除買賣合同而無需承擔違約責任，或者據(jù)此與開發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。

但如果購房人并沒有法定或約定的解約權，則此時購房人解除買賣合同實際上是一種違約行為，從法律的角度，夏律師提醒購房者可以通過如下方式處理：其一是研究買賣合同中是否有相關約定，即是否約定了購房人此時的解約權。實踐中開發(fā)商提供的合同很少會有這樣的約定;其二是與開發(fā)商協(xié)商解除買賣合同。如果購房人在付款等方面確實存在困難，通過與開發(fā)商友好協(xié)商，并支付一定的補償金(包括開發(fā)商已經(jīng)支付的印花稅等費用)或違約金，一般開發(fā)商是可能同意解除買賣合同的;如果上述方式均不可行，考慮到此時購房人尚未支付剩余房款，則只能通過逾期付款等違約行為逼迫開發(fā)商提出解除合同，不過這種方式購房人將承擔逾期付款等違約責任，建議購房人在采取該方式前仔細研究買賣合同的有關約定。

煩惱二：怎樣界定夫妻二人的房產?

很多購房者打來電話咨詢置業(yè)問題，其中很多都是關于夫妻二人共同擁有房產的問題，主要包括如下幾個方面：夫妻二人共同購買的房子是否可以在產權證上聯(lián)名?或是夫妻離婚的時候又依據(jù)什么方法分割房產?又或是如果房產證上已經(jīng)寫了其中某一方的名字，之后是否還可以再往上加名字?如果還在按揭中的房產能否過戶?

律師表示，夫妻二人共同購買的房子可以在產權證上聯(lián)名，即夫妻雙方共同簽署買賣合同并據(jù)此辦理產權證。而在離婚時，除了考慮產權證上的產權人之外，還需具體考慮該房產是否屬于夫妻共同財產，以確定是否進行分配。如果屬于共同財產的，由雙方對共同財產中的房屋價值及歸屬進行協(xié)商，如果協(xié)商無法達成協(xié)議的，依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十條的規(guī)定：“人民法院按以下情形分別處理：

(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”

針對是否可以在產權證上加名字的問題，律師認為，如果產權證上已經(jīng)寫上了一方的名字，以后是可以通過將該房產的部分產權贈與另一方等方式領取新的產權證，并在新產權證上加上另一方的名字。