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寧波
賣方以各種理由毀約,購房者應該怎樣應對
案例一：方先生買的教育地產被“放鴿子”
南京市購房者方先生買了一套教育房產，在簽訂二手房合同的時候支付了25萬元的定金，而賣家事后以“簽合同時喝多”為由毀約，事實是，賣方將房屋加價30%后重新掛牌出售。方先生經過法律咨詢才知道，如果自己上訴并取得成功，也不能要回房屋，只能讓賣方賠付房產成加價20%的違約金，而違約金金額遠遠比不上房屋價格的漲幅。
案例二：吳女士連續兩次遇毀約
吳女士家庭人員增多，于是看中了一套140㎡的教育地產，以總價510萬的房款簽訂購房合同，同時交付25萬元的購房定金。但短短一個月的工夫，賣家便以各種理由推脫，表示不賣房了。另外，賣家不愿支付成交價20%的違約金，甚至說“不怕告，官司告個兩三年，房價漲到你更買不起房”。
之后，吳女士有看中了同區的另外一套房屋，總價550萬元，定金35萬元，但是賣方隱瞞了沒有房產證的實施，后又說房主是妹妹，自己無權交易為由撤銷合同。吳女士在兩個月內再次遇到毀約情況。
違約情況為何頻發?
1、房價上漲幅度較大，違約金額遠遠少于房屋再次出賣的收益;
2、購房者未查清房屋產權情況，急于購房;
3、中介市場有漏洞，買房毀約“底氣十足”。賣房人以某個價格出售房屋后，往往又會將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會選擇違約。
現有法律下，購房者如何應對賣家違約?
1、提高定金，增加賣房人毀約成本。我國法律規定：定金金額只要在房產總價的20%以內便合法，購房者可以通過多付定金的方式增加賣方毀約成本，制約賣方毀約。比如：總價180萬的房子，定金可以付到36萬，如果購房者預先付20萬的定金，那么賣方毀約就要退40萬，對賣方來說，這個毀約成本便足夠高。
2、簽約應規范。購房者在買房的時候，一定要使用由行政部門監制的合同示范文本，盡量明確指出買賣雙方各自必須承擔的責任和義務，并保留好相關憑證，為違約情況提供法律依據。
3、盡快辦理過戶，落實房產交易。購房者應該盡快辦理資金監管，隨之辦理房產過戶。如果過戶周期過長，賣家就有可能為房子找到下家，買房毀約風險加大。
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