購(gòu)買(mǎi)二手房需不需要兩證齊全

買(mǎi)房時(shí)務(wù)必要小心排查，避免購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題房屋，記得向中介提出查看原房東有無(wú)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》和《土地證》等證件，并要保證證件有效;比如只有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地使用證，那房?jī)r(jià)勢(shì)必要據(jù)此打折。?如果兩證齊全，則要辨認(rèn)清楚土地來(lái)源是轉(zhuǎn)讓還是劃撥，由于劃撥過(guò)來(lái)的土地需要繳納房?jī)r(jià)3%的土地出讓金，這也是一筆不小的附加支出，相當(dāng)于房子凈價(jià)與這部分土地出讓金加起來(lái)的總額才是房子總價(jià)，不少人因此上當(dāng)多花冤枉錢(qián)。因此小心查看證件類(lèi)別，如果是劃撥土地，房?jī)r(jià)也要因此打折。

交易二手房時(shí)的流程是怎樣的

一般來(lái)講，自行交易要分為以下幾步：

(一)發(fā)布或了解房源信息

進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過(guò)親朋好友介紹;另一種是通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購(gòu)信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買(mǎi)賣(mài)雙方需要認(rèn)真識(shí)別信息的真實(shí)性，以避免受到無(wú)謂的打擾，甚至造成不必要的損失。

(二)看房、挑房

作為買(mǎi)方，通過(guò)了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來(lái)就需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察了。考察分為兩個(gè)層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì);二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶(hù)型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。

作為賣(mài)方，最好了解一下買(mǎi)方的付款能力和資信狀況。

(三)買(mǎi)賣(mài)雙方初步達(dá)成意向、買(mǎi)方交付定金

通過(guò)看房，買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成初步意向。這時(shí)候，通常需要買(mǎi)方交付一部分定金，以作為雙方將來(lái)簽約的一個(gè)保證，防止賣(mài)方將房再賣(mài)給他人，同時(shí)也對(duì)買(mǎi)方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后，定金可抵作房款。

(四)談判簽約，買(mǎi)方向賣(mài)方支付首付款

達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向后，最重要的環(huán)節(jié)就是合同的簽訂，因?yàn)楹贤苯用鞔_雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦產(chǎn)生糾紛，則合同是解決糾紛時(shí)最重要的依據(jù)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于每個(gè)條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對(duì)房屋狀況，付款方式和時(shí)間?、過(guò)戶(hù)期限?、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭(zhēng)議解決等條款都要在合同中予以明確。

由于房屋具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過(guò)戶(hù)登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交貨”，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，先付全款后過(guò)戶(hù)，則面臨付完款但卻得不到房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于賣(mài)方而言，如果先過(guò)戶(hù)后收款，則面臨收不回房款的可能。因此對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)講，無(wú)論是先付款還是先過(guò)戶(hù)都會(huì)對(duì)另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買(mǎi)賣(mài)雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付首付款，過(guò)戶(hù)手續(xù)完成后，再支付剩余房款。

因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買(mǎi)方需向賣(mài)方支付一定比例的首付款，具體比例由買(mǎi)賣(mài)雙方自行協(xié)商確定。

(五)繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)

合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方即可到稅務(wù)部門(mén)繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門(mén)提交過(guò)戶(hù)材料，領(lǐng)取受理通知單，在規(guī)定期限內(nèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果是具有土地使用權(quán)證的房屋，還需辦理土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

(六)買(mǎi)方支付剩余房款

如果全款(指不需要貸款的客戶(hù))，買(mǎi)賣(mài)雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過(guò)戶(hù)完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買(mǎi)方直接向賣(mài)方支付剩余房款;如果買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款后，買(mǎi)賣(mài)雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，由銀行對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并審核買(mǎi)方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣(mài)方賬戶(hù);如果選擇資金監(jiān)管的，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，共賣(mài)雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣(mài)方將全部或部分房款存入專(zhuān)管賬戶(hù)?，待約定的條件成就時(shí)(通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證)，銀行依申請(qǐng)直接將款劃人賣(mài)方賬戶(hù)。

(七)交鑰匙

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)完畢，賣(mài)方收到全款后，買(mǎi)方與賣(mài)方將房屋的水、電、暖有線(xiàn)電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，賣(mài)方將房屋鑰匙交給買(mǎi)方。

買(mǎi)二手房如何防范中介陷阱

1、進(jìn)入二手房買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)場(chǎng)所不要馬上簽二手房中介服務(wù)合同。

賣(mài)房人或者購(gòu)房人進(jìn)門(mén)后首先應(yīng)該認(rèn)真閱讀二手房買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同格式條款并謹(jǐn)慎思考，不急于簽字，謹(jǐn)防掉入合同霸王條款陷阱。一些二手房買(mǎi)賣(mài)中介慣用的伎倆是，消費(fèi)者進(jìn)門(mén)就遞上格式合同，不容你看清楚就催促你簽字。

2、要在代理合同中明確中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

很多二手房買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)企業(yè)中，店堂收費(fèi)公示牌和合同中，絕大多數(shù)只寫(xiě)明了收取中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但不寫(xiě)明收取中介服務(wù)費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目。中介企業(yè)應(yīng)該給買(mǎi)賣(mài)雙方提供哪些服務(wù)，中介企業(yè)有的說(shuō)不清楚，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)雙方自己簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就算完事了。有的標(biāo)明中介服務(wù)費(fèi)保底最低收1000元，有的各收買(mǎi)賣(mài)方成交價(jià)的1。5%。消費(fèi)者對(duì)于超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分應(yīng)理直氣壯地拒付，而且應(yīng)要求二手房買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)企業(yè)提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目。

3、要求中介費(fèi)與中介服務(wù)對(duì)等

二手房中介服務(wù)企業(yè)收取了中介服務(wù)費(fèi)后，就應(yīng)該提供對(duì)應(yīng)的代交買(mǎi)賣(mài)房屋的各類(lèi)稅費(fèi)服務(wù)，但必須按照物價(jià)部門(mén)審核的標(biāo)準(zhǔn)收取，二手房中介服務(wù)企業(yè)不得加收金額，還必須提供各類(lèi)稅費(fèi)的原始發(fā)票給消費(fèi)者。消費(fèi)者最好提出由二手房中介服務(wù)企業(yè)先墊付，然后憑發(fā)票支付各類(lèi)稅費(fèi)款項(xiàng)。

購(gòu)買(mǎi)二手房需不需要兩證齊全?在購(gòu)買(mǎi)二手房之前對(duì)于房屋的基本情況要能夠打聽(tīng)清楚，最好是能夠找個(gè)中介公司來(lái)購(gòu)房，以避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二手房中自己要留意的事項(xiàng)或是相關(guān)的法律要求等等，可以找律霸網(wǎng)上的律師幫助你。