二手房買賣合同糾紛
根據《合同法》一百零七條的規定,一方當事人違反合同的約定,應當承擔違約責任。因此關于二手房買賣合同中賣方違約而導致的糾紛可以根據合同法的規定要求對方承擔違約責任。
xx區人民法院受理了一起房屋買賣糾紛案件,xx路某單元501戶房主王某因沒有履行房屋買賣協議中的規定,造成了房屋買主徐某的經濟損失。法院一審判決:被告王某于本判決生效后10日內雙倍返還原告定金共計人民幣4萬元,并賠償原告租金損失人民幣48000元。
原告徐某訴稱,2009年6月21日原告與被告王某簽定了一份房屋轉讓協議,約定王某將本市xx路某單元501戶轉讓給徐某,過戶時間定于7月下旬至8月上旬。協議簽定后,原告于簽定協議當日交付被告定金人民幣兩萬元,但被告以種種理由不予辦理房屋過戶手續。原告為支付被告的房款,于2009年7月1日將自己正在居住的房屋轉賣他人,由于被告不按規定履行協議,致使原告無房居住,只得租賃他人房屋居住,造成了租金損失。為此,原告請求法院依法判令被告雙倍返還定金人民幣4萬元,并賠償原告租金損失人民幣48000元。
被告王某則辯稱,其沒有違約行為,是原告違約在先未付清房款,導致被告不能履行相應義務。原告的損失是其自己行為導致的,與被告無關。
案件審理過程中,被告表示同意繼續履行協議,即同意仍按原協議價格賣給原告。原告亦同意履行雙方簽定的協議,并持余款185萬元的存折到法院要求與被告履行協議。隨后,被告又告知法院暫時無法騰房,要求給其兩年期限再將涉案房屋騰交原告。
法院對此案審理認為,原告與被告簽定的協議合法有效,具有法律約束力,原、被告應全面履行。根據原、被告簽定的協議,原告支付房款與被告辦理過戶手續并無時間先后順序,且對過戶時間雙方進行了明確約定,即2009年7月下旬至8月上旬,但被告未在規定的時間內辦理過戶手續。本案在訴訟進行中,原告在規定時間內備齊了房款,但被告卻聲稱其無房可搬,這表明被告在與原告簽定協議時就并非是以真實的意思出賣其房屋,對此協議不能履行的責任,被告負有完全的過錯。因本案合同已無法實際履行,且原告也要求解除合同,故原、被告所簽協議應予以解除,被告應將定金雙倍返還原告。另一方面,原告為湊齊房款而將其自己的房屋賣給了他人,由于被告的違約行為致使原告遭受了租金損失,對該損失應由被告賠償原告。法院于是依法作出上述一審判決。
王富利律師點評:
本案是一起由于二手房買賣產生的糾紛,賣方在與買方簽訂買賣合同后,因房價的上漲而違約,不想出賣已簽訂合同的房屋。王律師代理本案后,經過分析,提出兩個建議:1、可以要求繼續履行合同,賠償違約金。2、解除合同,雙倍返還定金,并賠償損失。
本案委托當事人一開始接受第一個建議,要求繼續履行合同工,后來又變更訴訟請求,同意解除合同并要求違約金。本案被告的違約意圖很明顯,在庭審中以無房居住為由,拒不交付房屋,這顯然是與合同簽訂時的真實意思表示是違背的。合同一經簽訂,沒有無效和撤銷的事由,雙方就必須遵守合同的約定,否則需要承擔違約帶來的法律后果。在本案的判決中,法院最終采納原告的代理意見,判決被告返還定金,并賠償原告的損失。
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