一、土地使用權(quán)是不動產(chǎn)嗎?

土地使用權(quán)不是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。土地使用權(quán)是一種權(quán)利，不是"物”，也就更談不上是不動產(chǎn)了。

土地使用權(quán)的歸屬是非常重要嚴(yán)肅的一件事情，無論對于個人還是企業(yè)來說，土地使用權(quán)都是其寶貴的一份資產(chǎn)。土地在法律上的界定是屬于固定資產(chǎn)，而且是不動產(chǎn);因為土地?zé)o法因歸屬人的意志搬遷。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者依該合同取得的土地使用權(quán)即終止。由于土地使用權(quán)是一種有期限的他物權(quán)，土地所有者出讓土地使用權(quán)的結(jié)果并不導(dǎo)致所有權(quán)的喪失。因而，使用期屆限滿，土地使用者理應(yīng)將土地使用權(quán)返還給土地所有者，這是土地國家所有權(quán)的最終體現(xiàn)，也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。

二、確定國有土地使用權(quán)的一般性情況

1、土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權(quán)。

2、土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者國有土地使用權(quán)。

3、因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實(shí)際土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權(quán)。

4、未按規(guī)定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關(guān)規(guī)定處理后確定使用權(quán)。

5、1987年1月《土地管理法》施行之前重復(fù)劃撥或重復(fù)征用的土地，可按目前實(shí)際使用情況或者根據(jù)最后一次劃撥或征用文件確定使用權(quán)一定范圍的土地被幾個單位重復(fù)征用或先后劃撥給幾個單位使用的情況經(jīng)常引起土地爭議。產(chǎn)生這種情況的原因，有政策方面的問題，也有國土資源管理機(jī)關(guān)的失誤等問題。但從一般情況來講，土地使用者正常使用的土地不可能劃給另一個單位使用，主要是先前的使用者征(撥)而未用或征(撥)多少用閑置土地造成的，這種情況下的土地按實(shí)際使用情況確定給后來的單位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤銷或遷移，后又恢復(fù)或遷回，原土地已被劃給其他單位使用的，則應(yīng)按政策要求和土地利用現(xiàn)狀確定是否返還土地使用權(quán)。

6、以土地使用權(quán)為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)，但1982年《國家建設(shè)征用土地條例》公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)只是公民或者公司企業(yè)通過一定的方式獲取了國家轉(zhuǎn)移的開發(fā)利用土地的權(quán)力，并非不動產(chǎn)。因此土地使用權(quán)是有期限的，在使用權(quán)期滿后就面臨著再次申請土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)移到其它公民或者公司企業(yè)上，但與之對應(yīng)的是房產(chǎn)權(quán)，是屬于個人所有的不動產(chǎn)。

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