買二手房流程及指導

一、找中介選房源

在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。

二、核實賣方身份

一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人，看他的身份證。

三、確認產權

到房管局查驗賣方的房產證。查看以下幾個關鍵點：

1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致。

2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3.看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

四、核實房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬不要買：

1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;

2.被人民法院或行政機關依法查封的房屋;

3.屬違法或違章建筑的房屋;

此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書;由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要仔細查看。

五、對房屋質量及其他配套主設施的審查

在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節;了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

六、關鍵性承諾應體現在合同中

簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定一旦發生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，其實此前在房屋買賣過程中，經常會出現因為沒有在合同中注明交房時間而引發糾紛的，比如到了約定時間，賣方因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買方又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。在簽合同過程中，必須注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償等。

七、留心付款方式和時間

買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉證據的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。

一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

八、小心房款和產權的交接

不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

九、保證產權順利過戶必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買方的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。