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寧波
淺淡房屋租賃糾紛處理
一、選題的概況和意義
(一)概況
隨著市場經濟的發展，推動了房地產市場的高度進展，推動了房屋租賃業的不斷增長活躍。房屋租賃是指房屋所有人作為出租在一定期限內，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。但在調查中發現，租賃過程中引發的糾紛也隨之增多，影響了目前房屋租賃業的正常發展。筆者就從其中常涉及的租金支付糾紛、損害賠償糾紛、出售優先權糾紛以及轉租糾紛和變更房屋用途糾紛等進行分析研究，并對以上問題提出了相應的預防、處理方法。
(二)意義
我國已經建立了相對完善的房地產業市場體系，房屋租賃市場已成為其主要組成部分，能有利促進房地產業和住宅業的發展，有效地解決商品房空置問題，能加快改善和提高人民生活水平等。但由于當事人缺乏相應的法律知識和自我保護意識，在租賃過程中出現了許多不良現象，阻礙了正常的房屋租賃產業的發展速度。一旦產生糾紛，依法妥善處理，這對維護當事人的合法權益，維護法律的尊嚴，維護社會的安定，為經濟建設創造一個良好的治安環境具有十分重要的意義。
二、房屋租賃糾紛的主要表現
(一)租金違約糾紛
這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由于沒有書面合同，只有口頭協議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現糾紛。有的承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人拒不付款，出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。
(二)損害賠償糾紛
房屋租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的。常見的有以下幾種：
(1)房屋損壞賠償糾紛這多數是承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯致使房地產受到損毀，也有是出租房屋本身的質量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責任上產生糾紛。
(2)人身財物損害賠償糾紛由于出租房的質量問題，或者由于出租人的防護措施不當，造成承租人人身、財物損害的，對于出租人是否承擔責任，責任有多大而產生分歧。
(3)房屋共有人的合法權益損害糾紛房屋共有人對所屬房屋享有共同的權利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經其他共有人同意而將房地產出租，侵犯了其他共有人的合法權益。
(4)裝修費用糾紛房屋租賃關系特別是用于經營的房屋租賃關系建立后，經常會在承租人裝修房屋時發生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。
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