一、怎么認(rèn)定房屋租賃合同是否有效

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)行審查。

1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

（3）共有房屋未取得共有人同意的

（4）權(quán)屬有爭議的

（5）屬于違法建筑的

（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的

（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的

（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形

3、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。

4、是否進(jìn)行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

二、不按時交房租怎么辦

根據(jù)法律規(guī)定，出租人按照租賃合同的約定的金額、時間、方式取得房租，是出租人的基本權(quán)利，是受法律保護(hù)的。不按約定交納房租是一種違約的行為，不受法律的保護(hù)。

對于承租人不按合同約定交納房租的問題，出租人可以根據(jù)不同情況，通過下列四種方式進(jìn)行解決：

1、自行協(xié)商解決。依據(jù)具體情況，雙方直接協(xié)商，互相交流解決，是一種比較好的解決途徑

2、求助于有關(guān)組織調(diào)解。出租人可以邀請地方組織，如居民調(diào)解委員會、村民調(diào)解委員會幫助敦促承租人按約履行交納租金，使承租人承擔(dān)交納租金的義務(wù)

3、申請房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁解決。出租人可以申請房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，但是，采取仲裁的途徑，必須是在合同中事先有約定，或者是雖然沒有約定，但是發(fā)生糾紛后，雙方愿意接受仲裁。如果有一方要求通過訴訟解決時，仲裁機(jī)關(guān)將不予受理

4、通過人民法院依法審理。出租人有權(quán)訴訟到人民法院，請人民法院依法確認(rèn)應(yīng)交納的房租，并追究承租人的違約責(zé)任，來保護(hù)自己的合法權(quán)益

綜合上述，小編整理有關(guān)租賃合同的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。如果你對這方面還有更多相關(guān)法律問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。