租賃合同終止原因的歸納

合同效力是法律賦予依法成立的合同所產生的約束力。合同的終止，又稱合同的消滅，是指合同關系在客觀上不復存在，合同權利和合同義務歸于消滅。

(一)租賃合同期限屆滿

租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃合同，出租人及承租人均可隨時主張解除租賃合同。在一方當事人提出解除主張并經過相當期限之后，該租賃合同可以終止，當事人之間的租賃關系因此而消滅。在定期租賃合同，雙方當事人在合同期限屆滿而又未續簽的，合同關系消滅。當事人對租賃合同期限約定不明確或未約定期限，以及未采用書面形式且當事人對期限有爭議的，均視為不定期租賃。另外，《合同法》第236條規定，租賃合同期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。由有期限的租賃合同變為不定期租賃合同的要具備如下要件：第一，原租賃合同到期后，承租人仍對租賃物使用、收益，而未將租賃物返還給出租人以履行其返還租賃物的義務。第二，承租人對租賃物的使用、收益，出租人并未即時表示反對。所謂未即時反對，就是指對于承租人對租賃物的使用、收益雖在租賃期屆滿以后，出租人也未馬上表示反對的。上述兩個條件同時具備的，則使租賃合同期滿后仍可轉變為不定期租賃。不過，出租人是否必須明知承租人有對租賃物使用、收益的事實，學說上有不同意見。我們認為，一般而言，合同期滿當然應當終止，雙方之間合同關系即告消滅，承租人自然應當返還租賃物而不得繼續對租賃物使用、收益，這是承租人應當履行的義務，不必出租人特別請求或主張。因此，如果出租人并不知道承租人繼續對租賃物使用、收益，當然也就無法向其表示反對意思。對于出租人不知道承租人在租賃期滿后仍對租賃物使用、收益這一事實的，不能認為租賃合同可以當然地繼續，并成為不定期租賃。

(二)當事人解除

租賃合同期限雖未屆滿，但出現法定或約定情事，而由當事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。

1.依《合同法》規定，可以由當事人雙方任何一方主張解除合同的，主要有不定期租賃，租賃標的物滅失等情形。其中，不定期租賃有約定為不定期、約定不明確而被視為不定期、未采用書面形式，且當事人對期限有爭議被視為不定期租賃，以及合同終止后雙方又默示地繼續合同的不定期租賃四種。這四種不定期租賃合同的雙方當事人，均可主張隨時解除租賃。

2.出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：

(1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

(2)承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

(3)承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這里的條件是：承租人未支付或遲延支付租金。承租人未支付或遲延支付租金無正當理由;承租人主張的何種理由方能構成“正當理由”，不易作出一個嚴格的標準，應視當事人自身的狀況而依誠信原則為判斷，如承租人因失業而不能支付房屋租金，雖然并非不可以借債以償還租金，然而終究過分艱難，因此，此時認為其無正當理由，而強令支付租金，否則即解除合同，實有落井下石之嫌，不值提倡。出租人已另行定出合理期限，但在該期限內承租人仍未支付租金。不過定出合理期限不是出租人主張解除合同的必要前提，因法律規定是以“可以”表述的，說明出租人對此有選擇權，因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付;前述種種解除理由為法定理由，出租人事先不必另行通知或定出延緩期限，即可直接解除合同，不論是定期合同還是不定期合同，對此均無影響。而且這種解除對出租人一方而言，是一種權利，出租人既可以解除也可以不解除，承租人無權干涉和主張。

3.承租人解除合同的，有如下情形：

(1)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這里“承租人”應當擴大解釋為包括承租人之共同居住人，共同使用人等等與租賃物的安全程度有利害關系的人。在一般買賣合同中，若買受人明知標的物存有瑕疵仍購買的，一般應免除出賣人的責任并不允許買受人解除合同。但在租賃合同則不能因此而不允許承租人解除合同。但是，承租人既然明知租賃物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍執意租賃該物的，雖然可以允許其解除合同，但在解除合同以前如發生因租賃物的危險所致損害時，承租人不能對此不承擔任何責任，因為承租人明知這種危險性的存在仍要租賃該物，應認為主觀上對損害的發生也有過錯，因此對損害也應承擔相應的責任。

(2)因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。條件是：租賃物部分或全部毀損、滅失;租賃物的毀損、滅失不可歸責于承租人;租賃物毀損、滅失的程度已使合同目的無法實現。租賃物的部分毀損、滅失并不影響合同目的實現，或者只是部分地影響承租人的使用收益還不足以影響整個合同目的的實現的，承租人不能據此解除合同。

(3)承租人在租賃期間死亡，其生前的共同居住人有權繼續原租賃合同，但可否解除合同?我們認為，就該法律規定的目的而言，是為保護承租人生前共同居住人的利益，為了使承租人的生前共同居住人不因與承租人無法定繼承關系而在其死后驟然無所依靠。但這既為一種授權，該同居人自然可以選擇。如其認為其無須受此種保護和特別照顧，自得不繼續該租賃合同而解除之。承租人之法定繼承人或指定繼承人，因依其與承租人關系可以取得承租人地位，因此可以解除合同。

在房屋租賃中，繼承人繼承租賃合同關系后，是否可以以解除合同的方法而使承租人生前之共同居住人搬遷?我國臺灣地區學者史*寬認為，與承租人同居的家屬都不是繼承人(如妾、童養媳)，而繼承人有繼承權時，其使原同居家屬搬出，自各方面視之，均為不當，構成權利濫用，此時繼承人對于同居家屬應為轉租或租賃權之讓與，其與居住結合之營業利益等，應由同居家屬償還于繼承人。出租人不得主張其為未經自己承諾之轉租或租賃權之讓與。因為同居家屬原來就是與承租人共同使用收益的。在繼承人和同居家屬交涉未定之時，出租人可以向任何一方請求租金。交涉久拖不決的，出租人可因此解除合同。我們認為，根據《合同法》的規定，承租人之生前共同居住人不限于“同居家屬”，而且共同居住人可以直接要求繼續原租賃合同，即使承租人之法定繼承人亦不得干涉。因此，如該共同居住人繼續原租賃合同的，應認為已繼承原承租人之地位，則其有交納租金、保管租賃物的義務。若承租人業已提前支付租金，而該共同居住人又非其繼承人時，繼承人得就承租人已支付的租金主張不當得利返還。

(4)因第三人對租賃物主張權利，以致承租人無法對標的物使用、收益，行使租賃權的。按照《合同法》的規定，承租人在這種情況下可減少或不支付租金。那么，在這種情況下，承租人是否可解除合同?應當認為，合同可否解除，關鍵不在于是否存在第三人主張權利的情形發生，而在于這種主張是否確實已經使承租人不能對租賃物使用、收益，導致合同的目的無實現可能。如果出現這種結果的，承租人當然可以解除合同。

(三)租賃物滅失、毀損

租賃物的毀損、滅失有可歸責于當事人一方或雙方的，也有非可歸責于雙方當事人的，依其不同情況分別述明如下：

1.租賃合同不可歸責于雙方當事人的原因毀損滅失的。在這里又可仔細區分為兩種：

(1)不可抗力等因素，如火災燒毀出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人雙方對于標的物的毀損均無過失，但由于租賃物的毀損、滅失，使得合同的目的已經不可能實現，因此，雙方當事人均可以主張解除合同，并且相互之間無須承擔責任。

(2)承租人按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，但租賃物因此而滅失、毀損的，因承租人對此并無過失，出租人自然也無過失，但租賃物已毀損、滅失而使合同目的無法實現的，同樣應準許當事人雙方解除合同，并互相不負損害賠償責任。但承租人在此情況下應當就其無過失使用、收益租賃物負舉證責任。

2.租賃物因可歸責于承租人一方的事由而滅失、毀損的，雖然承租人對此毀損、滅失應負損害賠償責任，但是，此時合同如因無法實現目的而消滅，也屬必然，只不過解除合同的權利在于出租人一方，承租人不得主張解除合同，而應承擔債務不履行的責任，賠償出租人因此受到的損害。

3.租賃物因可歸責于出租人的事由而毀損、滅失的，出租人構成債務不履行，應對承租人負債務不履行責任，并應賠償承租人因此受到的損失，承租人可以解除合同并請求賠償。