簽訂土地租賃合同注意事項(xiàng)有哪些?合同解除的情形有哪幾種?

案情描述

北京某投資管理有限公司(下稱(chēng)投資公司)與北京某物業(yè)管理有限公司(下稱(chēng)物業(yè)公司)簽訂協(xié)議書(shū)，投資公司租賃物業(yè)公司土地使用權(quán)，按年支付租金;合同期10年。簽訂合同后，投資公司投入2500萬(wàn)元進(jìn)行廠房建設(shè)及其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投入使用后不久，物業(yè)公司擅自斷絕投資公司廠房的水電供應(yīng)，投資公司廠房癱瘓。投資公司向北京仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求物業(yè)公司賠償損失3000萬(wàn)元，仲裁委缺席裁決，駁回仲裁請(qǐng)求。投資公司遂向北京市第二中級(jí)人民法院提起訴訟，法院審理后查明，物業(yè)公司承租北京某機(jī)床廠的廠房用地，承租期僅7年;機(jī)床廠在之前已經(jīng)將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，并收取了拆遷補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)，法院查明，前述仲裁庭組成人員中，仲裁員朱某系物業(yè)公司總經(jīng)理的弟弟。法院一審判決：撤銷(xiāo)仲裁裁決，物業(yè)公司賠償投資公司2500萬(wàn)元。物業(yè)公司不服，提起上訴，二審法院依法駁回上訴，維持原判。

PS：律師提醒：本案中，鑒于物業(yè)公司與機(jī)床廠存在惡意串通的情形，投資公司可以請(qǐng)求物業(yè)公司賠償，也可以請(qǐng)求機(jī)床廠賠償。在選擇時(shí)，主要關(guān)注被告的履行能力，一般而言，選擇資金比較充足，資信良好的公司作為被告為宜。

土地租賃合同注意事項(xiàng)有哪些?

主體資格，審查產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人與出租人是否一致。

租賃期限，注明租賃起止日期和租賃年限。

土地信息，列明租賃土地的名稱(chēng)、位置、面積、質(zhì)量等級(jí)。

1、簽訂土地租賃合同時(shí)須注意：出租人是否擁有該土地使用權(quán)，是否屬于轉(zhuǎn)租;認(rèn)真審核出租人土地使用權(quán)證照，仔細(xì)查看可租期限;認(rèn)真審查出租人自信，重點(diǎn)關(guān)注出租人是否將土地抵押;合同中應(yīng)當(dāng)明確出租人承擔(dān)的各項(xiàng)義務(wù)，主要是出租人應(yīng)當(dāng)提供的基礎(chǔ)條件等;爭(zhēng)議管轄約定要注意，盡量避免仲裁。

2、出租人擅自中止合同應(yīng)當(dāng)賠償損失。出租人擅自中止合同，應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失，包括：承租人已經(jīng)投入開(kāi)發(fā)的資金損失，在承租土地上建設(shè)廠房等物件損失，預(yù)期利益損失，工人工資損失，產(chǎn)品廢棄損失等。如果租賃合同中約定了違約金，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。

3、合同爭(zhēng)議約定仲裁管轄?wèi)?yīng)注意。正確填寫(xiě)仲裁機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)，仲裁機(jī)構(gòu)一般不包含“市”字;充分理解“一裁終局”制，效率和風(fēng)險(xiǎn)并存;仲裁委員會(huì)不屬于國(guó)家機(jī)關(guān)，權(quán)威性有限;仲裁員整體素質(zhì)較法官略顯低下;仲裁機(jī)構(gòu)的公正性不如法院;仲裁機(jī)構(gòu)容易被當(dāng)?shù)卣蚪?jīng)濟(jì)團(tuán)體操控。

土地租賃合同解除的情形

土地使用權(quán)租賃合同解除的情形有以下幾種：

(1)協(xié)議解除，即在合同履行過(guò)程中，一方或雙方由于不可抗力或其他使合同不能履行的原因發(fā)生，經(jīng)雙方當(dāng)事人共同協(xié)議，在不違背法律及社會(huì)公共利益的前提下，協(xié)議解除原土地使用權(quán)租賃合同。

(2)當(dāng)事人一方嚴(yán)重違約，使合同履行成為不可能，或在合同生效后，雙方當(dāng)事人中的一方無(wú)故擅自違約，使得繼續(xù)履行原租賃合同成為不必要，并已經(jīng)給無(wú)過(guò)錯(cuò)方造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失、且這種損失已無(wú)法彌補(bǔ)的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)解除。

(3)情勢(shì)變更解除，即在土地使用權(quán)租賃合同成立后，不是由于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了情勢(shì)變更，致使合同的基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，如果繼續(xù)維持合同的原有效力，則顯失公平，依照情勢(shì)變更原則，受損害一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同。情勢(shì)變更原則是解除土地使用權(quán)租賃合同的一個(gè)法定原因。