一、要注意村級(jí)集體資產(chǎn)拍賣(mài)的委托程序

村集體資產(chǎn)拍賣(mài)要嚴(yán)格按照《村民委員會(huì)組織法》和有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定執(zhí)行。村集體資產(chǎn)屬于本村集體的成員集體所有。村集體資產(chǎn)拍賣(mài)須經(jīng)本村村民會(huì)議或村民代表會(huì)議決定，由村委會(huì)組織實(shí)施。村委會(huì)根據(jù)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議的授權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)委托。否則，將會(huì)由于委托人、拍賣(mài)人未盡拍賣(mài)法定程序而導(dǎo)致拍賣(mài)無(wú)效。

另外，村集體資產(chǎn)拍賣(mài)還要注意了解當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，如中共溫州市委辦公室、市政府辦公室以溫委辦發(fā)(2002)141號(hào)文件頒發(fā)“關(guān)于村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革試行辦法”。辦法要求村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革實(shí)施方案由村民會(huì)議通過(guò)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)審核后，報(bào)請(qǐng)所在區(qū)人民政府批準(zhǔn)組織實(shí)施。

溫州市區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)規(guī)定，村級(jí)集體資產(chǎn)(房地產(chǎn))經(jīng)拍賣(mài)辦理權(quán)屬過(guò)戶登記的，須經(jīng)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))同意簽署意見(jiàn)，出具經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》。如果我們不能及時(shí)了解有關(guān)特殊規(guī)定，會(huì)使拍賣(mài)工作多走彎路，降低工作效率，增加風(fēng)險(xiǎn)。

二、村級(jí)集體資產(chǎn)保留價(jià)的確定

村級(jí)集體資產(chǎn)拍賣(mài)必須經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估程序。由村集體資產(chǎn)改制工作小組推薦2—3家有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，經(jīng)村民(代表)會(huì)議委托評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)審核后，村民(代表)會(huì)議確認(rèn)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值或根據(jù)本村資產(chǎn)實(shí)際情況，確定資產(chǎn)拍賣(mài)的保留價(jià)。

在拍賣(mài)活動(dòng)中，評(píng)估價(jià)是制定保留價(jià)的基礎(chǔ)，保留價(jià)是村民權(quán)益維護(hù)的底線，又是拍賣(mài)能否成敗的關(guān)鍵，二者相輔相成。村民(代表)會(huì)議制定保留價(jià)的唯一依據(jù)是評(píng)估報(bào)告確定的評(píng)估價(jià)，村民(代表)會(huì)議不可能也不可以把保留價(jià)低于評(píng)估價(jià)，否則，將造成集體資產(chǎn)流失。如果保留價(jià)高于評(píng)估價(jià)，將會(huì)減少集體資產(chǎn)在市場(chǎng)的利益空間，降低竟買(mǎi)人的競(jìng)買(mǎi)欲望，增加拍賣(mài)成交的難度，造成競(jìng)買(mǎi)人望而卻步導(dǎo)致流拍，最終損害村民和村集體利益。

雖然說(shuō)，評(píng)估價(jià)因受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供求關(guān)系影響，不一定與村資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相同。因此，不宜簡(jiǎn)單地把評(píng)估價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)，但在操作上我們一般會(huì)要求村民(代表)會(huì)議將拍賣(mài)保留價(jià)與評(píng)估價(jià)相一致，既符合法定要求，又有利于拍賣(mài)。關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格符合拍賣(mài)變現(xiàn)的目的。

資產(chǎn)評(píng)估是根據(jù)不同的評(píng)估目的，依照法定或允許的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)Y產(chǎn)進(jìn)行估算，作出資產(chǎn)價(jià)值的結(jié)論。不同的評(píng)估目的應(yīng)運(yùn)用不同的評(píng)估方法，產(chǎn)生不同的評(píng)估值。以拍賣(mài)為目的的評(píng)估，宣采用“從低策略”，以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為原則確定其客觀合理價(jià)格，考慮快速變現(xiàn)等因素的影響，以下浮20%幅度為拍賣(mài)評(píng)估價(jià)為宜。這樣的評(píng)估價(jià)可以留有一定的利益空間，增加競(jìng)買(mǎi)人的競(jìng)買(mǎi)欲望，為爭(zhēng)奪拍品而展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，最終能以較高價(jià)位成交。

村委會(huì)、村民(代表)會(huì)議在委托資產(chǎn)評(píng)估時(shí)要說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估的目的，并可要求評(píng)估機(jī)構(gòu)先進(jìn)行資產(chǎn)初評(píng)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)提出資產(chǎn)評(píng)估的初步意見(jiàn)。如對(duì)資產(chǎn)評(píng)估存有異議或認(rèn)為偏離評(píng)估目的的，有權(quán)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估目的、方法、標(biāo)準(zhǔn)、程序及其他問(wèn)題作出說(shuō)明，重新評(píng)估并提交村民(代表)會(huì)議進(jìn)行討論，予以再次確認(rèn)。

拍賣(mài)人也有必要與評(píng)估機(jī)構(gòu)保持經(jīng)常的聯(lián)系，相互提供拍賣(mài)信息、拍賣(mài)成交價(jià)格、市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)等，使評(píng)估機(jī)構(gòu)也能掌握拍賣(mài)市場(chǎng)的動(dòng)向，了解評(píng)估報(bào)告通過(guò)拍賣(mài)實(shí)踐后的結(jié)果，使資產(chǎn)評(píng)估更貼近市場(chǎng)，更貼近拍賣(mài)。

三、村級(jí)集體資產(chǎn)拍賣(mài)實(shí)際操作問(wèn)題

l、村級(jí)集體資產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的要符合法律、法規(guī)的規(guī)定。村級(jí)集體所有的土地和法律規(guī)定屬于集體所有的山林、荒地、灘涂等自然資源不得拍賣(mài)。行政村區(qū)域內(nèi)的道路、橋梁、園林綠地等屬村集體所有的公益性資產(chǎn)也不應(yīng)作為拍賣(mài)標(biāo)的。村集體所有的房地產(chǎn)和國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，政府安排給村集體的安置用地指標(biāo)經(jīng)批準(zhǔn)可按規(guī)定的辦法組織拍賣(mài)。如2002年至2004年初，本公司根據(jù)巨一村、劃龍橋村、滄寧村等村民(代表)的委托，成功舉辦了村三產(chǎn)留地土地使用權(quán)的拍賣(mài)。后因政府調(diào)整了村集體安置用地指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓辦法，我們又及時(shí)改變思路，于2004年下半年在市招投標(biāo)中心對(duì)石坦村三產(chǎn)留地土地使用權(quán)進(jìn)行了拍賣(mài)。

2、要根據(jù)村級(jí)集體資產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的不同情況有區(qū)別地進(jìn)行拍賣(mài)。對(duì)村集體所有的建設(shè)用地，包括村企業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房、營(yíng)業(yè)房、農(nóng)民宅基地，以及有關(guān)村級(jí)集體組織內(nèi)部享受的權(quán)益等，須在村級(jí)集體組織內(nèi)部進(jìn)行拍賣(mài)，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)是本村的村民或企業(yè)、法人。對(duì)土地己被征為國(guó)有劃撥或出讓的村級(jí)集體所有的房地產(chǎn)，以及村民(代表)會(huì)議同意向外公開(kāi)轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)組織向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。去年我們?cè)跍刂?第一個(gè)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)村一一黎明街道洪殿村進(jìn)行村集體資產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，根據(jù)村級(jí)集體資產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的不同情況有區(qū)別地組織拍賣(mài)。對(duì)土地已是國(guó)有，權(quán)屬清晰的東港大樓、村綜合大樓的房地產(chǎn)，采用向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。而對(duì)建設(shè)用地還是村集體所有的溫州I市黎明中路192號(hào)原菜場(chǎng)資產(chǎn)(沿街5問(wèn)簡(jiǎn)易營(yíng)業(yè)房和現(xiàn)民豐超市經(jīng)營(yíng)的簡(jiǎn)易棚房)和土地雖是國(guó)有，但不宜對(duì)外轉(zhuǎn)讓的溫州I市洪殿南路87號(hào)配電房、機(jī)器設(shè)備(兼帶服務(wù)功能)等整體資產(chǎn)，在村級(jí)集體組織內(nèi)部的進(jìn)行拍賣(mài)，由村民或本村具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織參與競(jìng)買(mǎi)。

3、在簽訂委托拍賣(mài)合同時(shí)，除向村委會(huì)索取相應(yīng)的文件、資料權(quán)屬證件、村民(代表)會(huì)議決議、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))批準(zhǔn)意見(jiàn)外，還特別酌定拍賣(mài)成交后買(mǎi)受人交款辦法、期限;設(shè)定資產(chǎn)交割，協(xié)助買(mǎi)受人辦理權(quán)屬證照變更、過(guò)戶的責(zé)任，期限和具體措施;分清稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)責(zé)任。資產(chǎn)狀況較為復(fù)雜的拍賣(mài)標(biāo)的，還應(yīng)為村委會(huì)、買(mǎi)受人制作《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》樣本，約定雙方各自的權(quán)利、義務(wù)，列入拍賣(mài)系列文件。

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