在現(xiàn)代社會(huì)中，人口在不斷增長(zhǎng)，高層建筑也越來(lái)越多，要理清建筑物中各個(gè)業(yè)主之間的專有和共有關(guān)系，首先就應(yīng)該了解法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下面了解物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

建筑物區(qū)分所有權(quán)

1、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)?

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

一般認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有三個(gè)方面的權(quán)利：①對(duì)專有部分享有的專有所有權(quán);②對(duì)共有部分的共有權(quán);③因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。共有所有權(quán)是建筑物所有人對(duì)建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內(nèi)的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)以共用部分的本來(lái)用途使用共用部分;并分擔(dān)共同的費(fèi)用和負(fù)擔(dān);不得擅自對(duì)共用部分進(jìn)行修繕或拆除等。

案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時(shí)，請(qǐng)工人在和乙共用的墻壁上掏了一個(gè)高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來(lái)乙在挪動(dòng)家具時(shí)不小心碰到了這面共用的墻壁，沒(méi)想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經(jīng)過(guò)仔細(xì)察看，是甲裝修時(shí)把墻壁掏的過(guò)深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復(fù)原狀，并賠償損失，而甲認(rèn)為墻壁是他房子的一部分，他已經(jīng)出錢買了房子，就有權(quán)掏墻壁，而且甲還說(shuō)是因乙自己的碰撞導(dǎo)致墻壁塌的，后訴至法院。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是二者房屋共有的墻壁到底歸誰(shuí)所有和誰(shuí)有權(quán)使用。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應(yīng)該屬于部分區(qū)分所有人的共有部分，雙方對(duì)墻壁都享有一定的權(quán)利，但同時(shí)必須履行一定的義務(wù)，即在行使自己權(quán)利的同時(shí)，不得損害他人的合法權(quán)益。所以本案中，甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)墻壁和賠償乙的損害的責(zé)任。

第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

1、專有所有權(quán)是建筑物所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

2、共有所有權(quán)《物權(quán)法》第73、74、79條明確規(guī)定以下部分屬于全體業(yè)主共有：

①建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;

②建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個(gè)人所有的除外;

③建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房;

④占用業(yè)主公用的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位;

⑤建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金;

3、因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。

依照《物權(quán)法》78～83條的規(guī)定：①全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，兩個(gè)組織的權(quán)利是：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)建筑物內(nèi)的侵害他人合法權(quán)益的行為可以行事物上請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

管理方式:可以由業(yè)主自住管理，也可以委托(物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu))管理，受托管理人受業(yè)主的監(jiān)督。③管理規(guī)則：重要事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，籌集、使用維修基金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;其他重要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。④改變建筑物用途的，《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。⑤《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

4、住宅小區(qū)的地下車庫(kù)歸誰(shuí)所有?

《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

①如果開(kāi)發(fā)商未將地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算到共攤面積中;也未承諾無(wú)償提供地下車庫(kù);同時(shí)也未將建造地下車庫(kù)的成本核算進(jìn)住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，則所有權(quán)應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。但是即便如此，開(kāi)發(fā)商也不能把車庫(kù)出售給任何非業(yè)主。如果按建設(shè)規(guī)劃要求，開(kāi)發(fā)商必須為小區(qū)業(yè)主提供車庫(kù)，則開(kāi)發(fā)商只能將車位在出售住宅時(shí)一同出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主所有，此時(shí)，出售所得價(jià)款應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。

②如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算到共攤面積中或?yàn)槲?gòu)房者購(gòu)房，承諾無(wú)償提供地下車庫(kù);或?qū)⒔ㄔO(shè)地下車庫(kù)的成本核算進(jìn)住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，則所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。當(dāng)然，經(jīng)全體業(yè)主大會(huì)同意，可以確定該車庫(kù)的專有使用權(quán)，即部分業(yè)主可以通過(guò)專有使用權(quán)取得對(duì)停車場(chǎng)的使用權(quán)，使用費(fèi)歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理之需。