忽視土地使用年限，每月多還700塊

接近兩個月的看房、選房，江北的余女士和家人最終選中了北濱路的一套二手房。這套房無論是戶型朝向、小區環境、配套設施都讓余女士很滿意，最讓余女士滿意的是，在國家出臺“滿2年免繳營業稅”政策之前，中介告訴她，這套房子建造時間是2008年，已經滿了5年，無需繳營業稅。

雙方最終敲定了房屋價格上限94萬元。中介告訴余女士，經過爭取，銀行在對房屋進行評估后，給出了最高貸款金額為63萬元，貸款30年應該沒有問題。

但余女士沒想到的是，準備好申請材料，跟著中介到銀行時，銀行卻拒絕給予30年的房貸。

“根據房產證上，你們房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能貸23年。”匯豐銀行重慶某支行房貸銷售主任蔣小姐說。

房貸年限驟然縮短7年。“原本每個月只要還3800元，現在每個月要4500元左右。”余女士說，這跨度太大，但當時已騎虎難下，只得硬著頭皮簽了字。

土地使用年限和房齡千萬別搞混了

余女士納悶的是，中介說了，房屋修建時間為2008年，那么按50年的土地使用年限計算，也還有43年時間，怎么算下來只剩38年了呢?

對此，**地產的朱先生解釋說，房屋使用年限是從開發商拿地時開始算起，而我們常說的房齡，則是從房屋竣工驗收合格交付使用之日起計算，“至于使用年限為何縮水，這可能是因為開發商從拿地到修建再到交房需要一個漫長的過程，大概七八年之久。”

“從頭到尾，中介對房屋的介紹只提了兩個數字，一是滿了5年，二是建造時間是2008年，沒想到是這么個結果，有種被欺騙的感覺。”余女士對中介未盡到的告知責任非常不滿。

你的年齡，房齡，使用年限

這些都可能影響貸款年限

那么，除了土地使用年限外，還有哪些因素會影響貸款年限的長短?

記者對我市12家銀行進行調查發現，基于對房貸風險的容忍程度不同，不同銀行對二手房的房貸年限有不同的計算方式。

購房人年齡最關鍵

記者調查發現，不管是二手房還是新房，只要涉及房屋貸款，就與購房人年齡有關。

其中，有5家銀行要求貸款年限+貸款人年齡小于70。

而中國建設銀行規定得最為詳細，如果購房者是男性，那么，貸款年限+貸款人年齡要小于65，而如果是女性，那么貸款年限+貸款人年齡要小于60。

使用年限有的不看房產證

在調查的12家銀行中，2家銀行不做二手房的房貸業務。

其中，包括農-行、工-行、交-行、匯豐銀行的4家貸款年限與土地使用年限掛鉤，算法也不盡相同。

例如，交-行只要求貸款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的匯豐銀行要求的最高貸款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而這個15，據介紹，是公司規定的“風險日期”。

所以，余女士的房貸年限就變成2053年-(2015年+15)=23年。

值得注意的是，有三家銀行依據的土地使用年限是房產證上寫的使用年限，但是，農-行除外。

農-行重慶分行人士說，超過35年的才能辦理最高30年的貸款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房產證上寫的還不算，必須通過銀行指定的評估公司對房子的剩余使用年限進行評估。