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寧波
商品購房合同在哪些情況下無效?
一、商品購房合同在哪些情況下無效?
1、開發(fā)企業(yè)單位，未取得商品房預(yù)售(銷售)許可證，與購房人所簽訂的商品房買賣合同，當(dāng)認(rèn)定為無效合同;
2、所設(shè)計(jì)的房屋不符合結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，設(shè)計(jì)規(guī)劃和建設(shè)單位，已經(jīng)審批過的房屋結(jié)構(gòu)戶型，企業(yè)和任何個(gè)人，均沒有私自變更的權(quán)限，如果私自改變結(jié)構(gòu)，與實(shí)際審批的設(shè)計(jì)不相符，那么所簽訂的購房合同將認(rèn)定為無效合同。
3、房屋面積誤差超過3%，戶型結(jié)構(gòu)主體質(zhì)量經(jīng)驗(yàn)收不合格不達(dá)標(biāo)的，所簽訂的購房合同認(rèn)定無效。
5、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效;
6、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;
7、違反國家和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的。
二、首付比例提高購房人能不能退房?
(一)購房合同中約定了處理方式的按照合同約定處理。
(二)合同中沒有約定的，根據(jù)不同情況處理：
1、一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)必然地導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，購房者是可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。
2、如果購房者能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，購房事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，而且不能買房是由于銀行較大幅的提高了首付比例而不是購房者的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以退房且不承擔(dān)違約責(zé)任。
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