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擔保法中的買賣不破租賃會被限制適用嗎?

來源: 律霸小編整理 · 2025-11-26 · 1039人看過

一、擔保法中的買賣不破租賃會被限制適用嗎?

會被限制適用的,最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。

即在抵押權(quán)之上設定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于:雖然對于承租人享有的承租權(quán),古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢,但是,法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強化了債權(quán)的效力,從而達到對租賃人權(quán)利保護的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。

二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動產(chǎn)”。

如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定于不動產(chǎn),如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。

4、財產(chǎn)保全與租賃競合。

財產(chǎn)保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上發(fā)生沖突的情形。

若租賃先于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約當然地適用于債權(quán)人,對債權(quán)人具有法律拘束力,因為承租人在承租時并不能預見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約并不適用于債權(quán)人,除非債權(quán)人同意。

買賣不破租賃原則在適用之后,不動產(chǎn)的承租人一方如果是不按照合同約定向新出租人繳納租金的,新出租人有權(quán)主張直接接觸租賃合同,但是如果是買受人不承認租賃合同的效力的,承租人一方可以直接向人民法院進行起訴或者是要求原出租人賠償。



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