一、開發商破產買賣不破租賃適用嗎?
不適用的,破產企業的房屋建筑作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產,其權屬同樣會發生變化。
在破產案件中,對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于:
(1)若適用該原則,那么租賃合同繼續有效,將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款,而且優先于同為第三順序的其他破產債權,甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償,這有悖于破產法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產案件中,特別是國有或集體企業破產案件中,將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則,那么租賃合同繼續有效,購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系,不利于自己的開發利用,由此影響破產財產的變現。
二、買賣不破租賃原則的適用范圍是什么?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。
我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。對此,結合其他國家和地區的立法,大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定,土地使用權可以依法轉讓、出租,那么,對于存在于土地使用權之上的租賃合同,在土地使用權轉讓時,其租賃關系亦應仍然有效,即應當類推適用買賣不破租賃原則。
不動產在適用買賣不破租賃原則之后,如果是買受人發現不動產的上的租賃合同是后于買賣合同生效的,此時不動產的新所有權人有權主張該租賃合同不能產生對抗抗力,如果是因此給買受人造成損失的,買受人可以要求不動產的出賣人進行賠償。
買賣不破租賃的法律規定有哪些
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃的條件是什么?
該內容對我有幫助 贊一個
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
跨國買賣婚姻是合法的嗎
2020-12-23同案犯能否作為親屬委托律師
2021-01-15沒續簽合同能賠償雙倍工資嗎
2020-12-23關于企業股份制改造
2020-11-17車禍臉上二級傷殘賠多少錢
2020-11-19失能老人怎么照顧贍養
2021-02-06非訟案件怎么審理
2021-02-22室內噪聲檢測標準有哪些
2021-02-19離婚調解無效何時判
2020-12-12信用卡轉賬還貸委托協議范本
2020-12-17噪音擾民的時間規定
2020-11-30競業限制期限是多久
2021-03-082013年工資改革方案
2021-03-25私家車載客遇事故保險公司是否理賠
2021-03-04意外傷害保險報銷比例是什么
2021-03-23人身事故的保險責任和免除責任分別的概念
2021-01-08建筑工程保險的保險期限如何確定
2021-03-05交警調解后怎么和保險索賠
2021-01-02被保險人的家庭成員故意造成保險事故的,保險人可以追償嗎
2021-03-13負責保險業監督管理的主管部門是哪一個
2020-12-03