一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃在破產(chǎn)中適用嗎

破產(chǎn)管理人為了盡可能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)解除租賃合同的方式來(lái)限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用。

1、所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，系指在租賃合同關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系并不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求將承租人返還租賃物。

我國(guó)《合同法》第二百二十九條對(duì)于上述概念進(jìn)行了原則性規(guī)定：即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。同時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

但上述法律規(guī)定均為普通法，在破產(chǎn)清算過(guò)程中除了適用普通法以外還應(yīng)當(dāng)適用《企業(yè)破產(chǎn)法》等特別法的規(guī)定，且特別法的規(guī)定在破產(chǎn)清算過(guò)程中的法律位階高于普通法。租賃房屋在人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后即屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受到《企業(yè)破產(chǎn)法》的調(diào)整，并根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的立法精神，限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用。

2、《企業(yè)破產(chǎn)法》第二百一十二條第一款規(guī)定：變價(jià)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)拍賣(mài)進(jìn)行。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人對(duì)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)十分謹(jǐn)慎，如果作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的租賃房屋上尚存在租賃權(quán)利的話，將會(huì)使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大幅度的貶損，或是拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低、或是無(wú)人競(jìng)拍，嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人的利益，嚴(yán)重者可能導(dǎo)致債權(quán)人會(huì)議無(wú)法通過(guò)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)方案。同時(shí)，如果未能限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用，認(rèn)可租賃合同繼續(xù)履行的話，會(huì)導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)等在先權(quán)利，破壞了企業(yè)破產(chǎn)的法定清償順位。故破產(chǎn)管理人為了盡可能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)解除租賃合同的方式來(lái)限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用。

其法律依據(jù)即為《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款：人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)解除或者履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。破產(chǎn)管理人通過(guò)此種方式清除破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)，保持破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值穩(wěn)定。

二、如何在破產(chǎn)清算中保障承租人的權(quán)利

1、破產(chǎn)管理人通知承租人解除合同后，承租人可積極向管理人申報(bào)債權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配情況獲得合適的清償。

2、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，承租人可以承租人的身份向管理人申請(qǐng)獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)資格參與競(jìng)拍，從而避免裝修等實(shí)際損失。

三、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外

買(mǎi)賣(mài)不破租賃例外的情形總結(jié)如下：

1.租賃物是動(dòng)產(chǎn)的。

2.先抵押后出租的。

3.被查封后出租的。

4.租賃物為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，且在破產(chǎn)處理過(guò)程中。

綜上所述，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃一般在破產(chǎn)當(dāng)中是并不適用的，但是承租人可以要求或者債權(quán)賠償，同時(shí)在這個(gè)情況下承租人也可以申請(qǐng)優(yōu)先獲得購(gòu)買(mǎi)該破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，所以在一定程度上還是保障了承租人的權(quán)利的。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條件是什么？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些？