一、買賣不破租賃在破產中適用嗎

破產管理人為了盡可能實現破產財產的價值，通過解除租賃合同的方式來限制“買賣不破租賃”的適用。

1、所謂“買賣不破租賃”，系指在租賃合同關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系并不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求將承租人返還租賃物。

我國《合同法》第二百二十九條對于上述概念進行了原則性規定：即租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。同時《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第二十條對此進行了細化：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

但上述法律規定均為普通法，在破產清算過程中除了適用普通法以外還應當適用《企業破產法》等特別法的規定，且特別法的規定在破產清算過程中的法律位階高于普通法。租賃房屋在人民法院宣告企業破產后即屬于破產企業的破產財產，應受到《企業破產法》的調整，并根據《企業破產法》的立法精神，限制“買賣不破租賃”在破產清算中的適用。

2、《企業破產法》第二百一十二條第一款規定：變價出售破產財產應當通過拍賣進行。破產財產的拍賣競買人對于破產財產的權利負擔十分謹慎，如果作為破產財產的租賃房屋上尚存在租賃權利的話，將會使破產財產的價值大幅度的貶損，或是拍賣價格過低、或是無人競拍，嚴重損害債權人的利益，嚴重者可能導致債權人會議無法通過破產財產的變價方案。同時，如果未能限制“買賣不破租賃”在破產清算中的適用，認可租賃合同繼續履行的話，會導致租賃債權的實現優先于法定優先權、抵押權等在先權利，破壞了企業破產的法定清償順位。故破產管理人為了盡可能實現破產財產的價值，通過解除租賃合同的方式來限制“買賣不破租賃”的適用。

其法律依據即為《企業破產法》第十八條第一款：人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權解除或者履行，并通知對方當事人。破產管理人通過此種方式清除破產財產的權利負擔，保持破產財產的價值穩定。

二、如何在破產清算中保障承租人的權利

1、破產管理人通知承租人解除合同后，承租人可積極向管理人申報債權，根據破產財產的分配情況獲得合適的清償。

2、破產財產拍賣時，承租人可以承租人的身份向管理人申請獲得優先購買資格參與競拍，從而避免裝修等實際損失。

三、買賣不破租賃的例外

買賣不破租賃例外的情形總結如下：

1.租賃物是動產的。

2.先抵押后出租的。

3.被查封后出租的。

4.租賃物為破產財產，且在破產處理過程中。

綜上所述，對于買賣不破租賃一般在破產當中是并不適用的，但是承租人可以要求或者債權賠償，同時在這個情況下承租人也可以申請優先獲得購買該破產財產的權利，所以在一定程度上還是保障了承租人的權利的。

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規定有哪些

買賣不破租賃的法律規定有哪些？