近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策力度加大了，這促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)降幅較快，導(dǎo)致購(gòu)房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那么，在法律上，交付商品房要達(dá)到怎樣的條件呢?此外，在實(shí)踐中，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房者可以要求退房嗎?下面將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的闡述。

一、交付商品房要達(dá)到怎樣的條件

商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買賣合同后，作為標(biāo)的物的商品房在具備哪些要求后出賣人即可將其交給買受人占有。

建設(shè)部2001年頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第五章規(guī)定了商品房的交付，其中第三十條原則規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買受人。三十一至三十五條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)的一些義務(wù)(如樣板房問(wèn)題、提供住宅商品房的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》、商品房測(cè)繪等)，其中交付使用最嚴(yán)格的條件是商品房項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，因?yàn)榭⒐を?yàn)收是行政法規(guī)對(duì)于商品房交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

二、房?jī)r(jià)下跌可以退房嗎

一般，只有在開(kāi)發(fā)商違約的情況下，購(gòu)房者才可以要求解除合同，要求退房。見(jiàn)下：

1、不履行合同與誠(chéng)實(shí)信任原則相悖。

誠(chéng)實(shí)信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時(shí)誠(chéng)實(shí)并不欺不騙，締約后守信并自覺(jué)履行。因此無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都應(yīng)該講誠(chéng)信。

2、購(gòu)房者不履行合同，也無(wú)權(quán)依法解除合同。

解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍δ履行;

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他Υ約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(5)法律規(guī)定的其他情形。

購(gòu)房者似乎可以利用(2)、(3)、(4)項(xiàng)，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)法律規(guī)定的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購(gòu)房者不履行合同，也無(wú)權(quán)適用法定解除條件。

3、能履行的合同違約后也應(yīng)繼續(xù)履行。

在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對(duì)方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無(wú)權(quán)毀約。

4、即使合同解除也要賠償損失。

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從法律規(guī)定來(lái)看，合同解除后約定違約金低于開(kāi)發(fā)商損失的，開(kāi)發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額?？梢?jiàn)，即使合同解除，購(gòu)房者也要賠償相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商的損失。

上文中律霸小編已經(jīng)就這個(gè)問(wèn)題作出了詳細(xì)解答。此外，值得注意的是，鑒于商品房買賣糾紛的頻頻出現(xiàn)，您在購(gòu)買商品房時(shí)，一定要注意保存相關(guān)證據(jù)，畢竟對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，可能一生只能買一處房子，所以一定要慎之又慎。

城市商品房預(yù)售管理辦法

商品房買賣合同在哪些情形下會(huì)終止

商品房預(yù)售合同登記備案具有什么的法律效力