情況一:虛構(gòu)社保、規(guī)避限購(gòu)令

在交易的時(shí)候,存在少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購(gòu)房資格的人開具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定,也由于整個(gè)交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認(rèn)為無(wú)效。

情況二:未提示特殊二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)

二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣,除普通商品房外,法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán),或明知不可為而為之,引發(fā)大量糾紛。

情況三:審查不到位

中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù),包括核實(shí)登記所有權(quán)人與出賣人是否一致,詢問(wèn)所有權(quán)人的婚姻狀況,要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對(duì)房屋權(quán)屬的審查義務(wù),導(dǎo)致買賣合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)障礙或者無(wú)法履行。

情況四:未履行提醒、告知義務(wù)

二手房買賣合同通常是用中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本,只有合同的核心內(nèi)容,如價(jià)款金額、付款時(shí)間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng),還有很多事情需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。

審判實(shí)踐中,部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足,對(duì)相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù),導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商,或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見載入合同。

情況五:慫恿簽訂陰陽(yáng)合同

在二手房簽約之前,部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價(jià)款較低的網(wǎng)簽合同,用于申報(bào)稅款,而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行,且未進(jìn)行備案。

這種操作方式給國(guó)家稅收造成了巨大損失,同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。特別在房?jī)r(jià)大幅上漲之后,賣房人可能會(huì)以此為借口提出合同無(wú)效。

情況六:隱瞞房屋弊端

帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù),但在諸如聯(lián)系不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機(jī)構(gòu)常會(huì)帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議,影響合同順利履行。