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農村房屋買賣需在本集體經濟組織內基于雙方真實意愿的表達，且不違反國家強制性規定、得到本集體經濟組織村委會的同意才具備法律效力，我國法律法規對農村房屋買賣效力的認定作出了詳細的規定。

宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的成員身份密切相關，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。如何認定農村房屋買賣合同的法律效力，目前我國的法律法規及相關司法解釋都沒有明確規定，司法實踐中也存在較大爭議。如果當事人簽訂農村房屋買賣合同是雙方當事人之間真實意思表示，且房屋買賣行為并沒有導致宅基地流轉給本集體經濟組織以外的人員，該農村房屋買賣合同并沒有違反法律強制性規定，應該認定該房屋買賣合同有效。

同時，認定農村房屋買賣合同的效力，應堅持尊重歷史、照顧現實的原則，要具體案件具體分析，重點查明以下幾點可能影響合同效力的事實和因素：一是房屋買賣合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關系，包括戶籍狀況、居住時間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件;二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權、是否為房屋所有權人;三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴建和裝修等情形;四是要查明房屋出讓有無經過審批、登記手續，集體經濟組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權持何種意見。

依據概括起來主要有以下兩點：

1、合同違反了法律的強制性規定無效。中華人民共和國房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，因此要實現此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓，但是在《中華人民共和國土地管理法》里卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國土地管理法》)的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

2、由于合同標的不能而無效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由于房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的房屋無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不能履行的狀態。基于這一原因，也可以確定此類合同無效。

很多人覺得農村房屋買賣的效力在認定上有困難，其實，可以從反向推導，即明晰何種農村房屋買賣無效就知道其余種類即是有效買賣了。房屋買賣，需要簽訂房屋買賣合同，就合同而言，違反了法律的強制性規定的合同無效，在集體土地上所建的房屋的所有權轉讓無效，這里放生的是由于合同標的不能而無效。

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