2020年農(nóng)村房屋買賣法律的相關(guān)規(guī)定

（一）、農(nóng)村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高人民法院的觀點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部價(jià)款，買賣關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù)。

（二）、農(nóng)村房屋買賣的對(duì)象

從《憲法》規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的原則來看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，《民法典》（自2021年1月1日起實(shí)施）等法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對(duì)待。依據(jù)《民法典》，任何合法的公民對(duì)農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的。 也就是說：不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村民;是本村人，還是外地人，買賣關(guān)系都是有效的。

（三）、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán)

農(nóng)村房屋買賣，無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效。只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他人無權(quán)干涉。

（四）、農(nóng)村房屋的權(quán)利證書

目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自己買了否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取得產(chǎn)權(quán)證購買農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。即使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。依據(jù)《民法典》》，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對(duì)所購房屋的所有權(quán)，所以，購買人能否取得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書并不重要。

（五）、購買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

如果你打算購買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn)：?

1.不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對(duì)所購農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。 宅基地使用證書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對(duì)宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。 當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書;如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關(guān)系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

2. 如果你打算在購買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

（六）、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下：?

1、合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。 最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是：只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是國務(wù)院制定的規(guī)范性文件。) 但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地農(nóng)村房屋后能方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無效。

?2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。?

3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。 眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

?4、《農(nóng)村承包經(jīng)營法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。 我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

（七）、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討?

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。 因?yàn)檎匾坏﹦潛芙o村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

由于我國土地的所有權(quán)為國家所有，因此公民只對(duì)土地上的附著物房屋才擁有所有權(quán)，對(duì)土地只有使用權(quán)。但是我國《民法典》規(guī)定，房屋的買賣跟隨的是地隨房走，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也就意味著土地適用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

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