如今不少人購(gòu)買的商品房都是尚在修建當(dāng)中的，我們稱之為期房。而購(gòu)房者與開發(fā)商之間簽訂的購(gòu)房合同，我們稱之為商品房預(yù)售合同。由于這是與自身利益密切相關(guān)的合同，那么當(dāng)事人該如何簽訂商品房預(yù)售合同？律霸小編為你做詳細(xì)介紹。

(一)確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購(gòu)房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(二)認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場(chǎng)通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，買賣雙方當(dāng)事人往往會(huì)先行訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來(lái)的某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人都適用的格式條款，作為將來(lái)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購(gòu)房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

(三)注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始起算，只有剩余年限才對(duì)購(gòu)房人有實(shí)際意義。有的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長(zhǎng)，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購(gòu)房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

(四)明確約定抵押權(quán)的處理方式

為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會(huì)對(duì)購(gòu)房人最終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來(lái)很大障礙和困擾。一般來(lái)講，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂預(yù)售合同前注銷所售房屋的在建工程抵押，消滅抵押權(quán);對(duì)土地抵押權(quán)，購(gòu)房人需與開發(fā)商在合同中認(rèn)真約定抵押權(quán)消滅的時(shí)間、條件等，并在開發(fā)商違約后及時(shí)主張權(quán)利，督促開發(fā)商還款清押或提供履約擔(dān)保，防止更難處理的麻煩。

(五)明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任

我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購(gòu)房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時(shí)間等示范文本沒(méi)有明確，附件中的各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨(dú)立于房屋交付，對(duì)此有特殊要求的購(gòu)房人需通過(guò)補(bǔ)充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時(shí)得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。

開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購(gòu)房人遲延付款責(zé)任之間的對(duì)等性。

(六)仔細(xì)了解開發(fā)商的按揭政策

開發(fā)商就商品房項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購(gòu)房人在合作銀行之外申請(qǐng)貸款。同時(shí)，有的商品房項(xiàng)目因不符合公積金貸款的條件，不能申請(qǐng)公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購(gòu)房人，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

(七)重要公共配套設(shè)施不可忽視

我市預(yù)售合同示范文本設(shè)置專門附件規(guī)定公共配套設(shè)施的建設(shè)和交付。對(duì)特定的購(gòu)房人，有的公建配套直接決定購(gòu)房的初衷，對(duì)此需在合同中予以明確規(guī)定。比如，有的購(gòu)房人購(gòu)買商品房就是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)將配建高質(zhì)量的幼兒園，可以解決孩子幼教問(wèn)題。要實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房目的，不但需明確約定幼兒園建成交付的時(shí)間，而且還需約定幼兒園的開園時(shí)間以及違反約定的處理辦法。

(八)盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法

預(yù)售合同約定的面積多為按圖測(cè)算的面積，難免與最終實(shí)測(cè)面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計(jì)價(jià)方式，因此面積誤差直接影響雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益。從實(shí)際情況看，合同當(dāng)事人對(duì)總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e發(fā)生不等比誤差時(shí)的處理。對(duì)得房率很在意的購(gòu)房人，特別是在購(gòu)買建筑結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜的商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

(九)明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法

商品房項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更可能對(duì)所購(gòu)商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建筑面積變化，進(jìn)而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的處理有比較詳細(xì)的提示，購(gòu)房人最好仔細(xì)研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問(wèn)題作出補(bǔ)充約定。

(十)不可忽視前期物業(yè)管理和臨時(shí)管理規(guī)約

在業(yè)主委員會(huì)成立前，商品房交付后的物業(yè)服務(wù)通常由開發(fā)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，小區(qū)的公共秩序由開發(fā)商制定的臨時(shí)管理規(guī)約予以規(guī)范。前期物業(yè)管理的好壞和臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行情況直接決定房屋的使用質(zhì)量和使用成本，甚至對(duì)商品房的保值增值有重要影響。購(gòu)房人需認(rèn)真閱讀作為預(yù)售合同附件的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，重點(diǎn)了解物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和費(fèi)用，才可能做到商品房買得放心，用得舒心。

(十一)及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)

商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購(gòu)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購(gòu)房人的權(quán)利，也是購(gòu)房人的義務(wù)，對(duì)保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要作用。購(gòu)房人自覺(jué)并督促開發(fā)商按照合同約定的時(shí)間和順序，及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)，是有效利用預(yù)售合同保護(hù)自身合法權(quán)益的必要手段。

小編在上文中主要從簽訂商品房預(yù)售合同需要注意的地方，來(lái)為大家講解了該如何簽訂商品房預(yù)售合同，希望能為您帶來(lái)一些啟發(fā)，在具體簽合同的時(shí)候多留一個(gè)心眼，這樣對(duì)自身來(lái)講也沒(méi)有什么壞處。律霸為你整理本篇文章，感謝你的閱讀。

商品房預(yù)售糾紛要如何舉證

商品房預(yù)售登記備案有什么效力

商品房預(yù)售的保障是如何的