在我國存在著各種各樣的稅費(fèi)，不同的稅種就要繳納不同的稅費(fèi)，在我國對于不同的稅費(fèi)都有著明確的法律規(guī)定，那么在我國房產(chǎn)租賃稅管理標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的呢？下面大家就跟著小編一起來看看吧。

管理標(biāo)準(zhǔn)

房屋租賃管理部門根據(jù)相關(guān)法規(guī)和稅務(wù)部門的委托，對房屋租賃征收租賃管理費(fèi)，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費(fèi)和房屋租賃稅都是以租金為基礎(chǔ)，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)組織征收[2] 。

1、房屋租金收入的認(rèn)定

(1)房屋租金收入的認(rèn)定原則

房屋租金收入的認(rèn)定是房屋租賃稅費(fèi)計征的核心問題。房屋租金收入的認(rèn)定主要有兩個原則：一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則，二是核定租金原則。

①合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務(wù)部門和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時，以指導(dǎo)租金作為計算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)”。

②核定租金收入原則

以寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進(jìn)行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實(shí)際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認(rèn)定的租金稱為核定租金。

(2)居民自建房租金收入核定的方法和程序

①核定租金收入的計算公式

核定租金收入=住宅租金收入+商業(yè)租金收入

住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導(dǎo)租金×住宅出租率

商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導(dǎo)租金×商鋪出租率

可出租住宅面積=(整棟房屋層數(shù)—業(yè)主自用層數(shù))×每層平均建筑面積

商鋪面積=商鋪?zhàn)赓U雙方合同約定實(shí)際面積

居民自建房建筑面積是征收稅費(fèi)的計算依據(jù)。居民自建房稅費(fèi)征收以棟為單位計算總建筑面積。如房地產(chǎn)權(quán)利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權(quán)或使用權(quán)分屬兩位或兩位以上業(yè)主的，可對業(yè)主分別計算總建筑面積。

住宅指導(dǎo)租金和商業(yè)指導(dǎo)租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導(dǎo)租金，特殊情況下也可采用租賃管理所上報區(qū)、市租賃管理辦批準(zhǔn)的指導(dǎo)租金。

住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。

應(yīng)繳房屋租賃管理費(fèi)=核定租金收入×租賃管理費(fèi)率

②核定租金收入的方法和程序

a、申報登記。

b、核定出租率。

c、核實(shí)出租面積。

d、確定租賃面積、計算租金收入。

e、文書送達(dá)。

f、租金調(diào)整。

g、檢查復(fù)核。

h、申報停租或變更。

2、房屋租賃管理費(fèi)征收管理

(1)房屋租賃管理費(fèi)的概念

房屋租賃管理費(fèi)是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為征收的一種行政性收費(fèi)。房屋租賃管理費(fèi)的概念有以下涵義：

①房屋租賃管理費(fèi)是一種行政性收費(fèi);

②房屋租賃管理費(fèi)征收主體是房屋租賃管理部門 ;

④房屋租賃管理費(fèi)的征收對象是房屋租賃行為;

⑤房屋租賃管理費(fèi)交納人是房屋收益人，包括出租人和轉(zhuǎn)租人等。

(2)房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十三條規(guī)定：

①出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之二，向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

②出租房屋辦理備案手續(xù)的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之三向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

③房屋轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租租金高于原租金的差額部分，應(yīng)當(dāng)按上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費(fèi)。

房屋租賃管理費(fèi)計費(fèi)依據(jù)

房屋租賃管理費(fèi)計費(fèi)依據(jù)是房屋租金，租金收入按下列規(guī)定認(rèn)定：

①根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定，區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時，以指導(dǎo)租金作為計算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)。

②根據(jù)《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》規(guī)定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據(jù)計征租賃管理費(fèi)。

(3)房屋租賃管理費(fèi)的計算公式

根據(jù)上述規(guī)定，可以得到如下基本計算公式：

出租人月繳租賃管理費(fèi)=租金收入×租賃管理費(fèi)費(fèi)率

具體情況如下：

①非居民自建房辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計算公式

出租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×2%

(租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定)

轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=(轉(zhuǎn)租租金收入-原合同租金支出)×2%

②非居民自建房屋出租辦理合同備案手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計算公式

出租人月繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×3%

(租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定)

轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=(月轉(zhuǎn)租租金收入-原合同月租金支出)×3%

③居民自建房屋出租辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計算公式

月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×2%

④居民自建房屋出租辦理備案登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計算公式

月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×3%

(4)房屋租賃管理費(fèi)征收管理程序

①電腦員根據(jù)出租人合同登記或備案的房屋租賃情況，于每個季度最后一個月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費(fèi)核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。

②租賃管理員核對后，對變更的房屋租賃情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。經(jīng)所長簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細(xì)表》一式3份，所長、管理員、收費(fèi)員各一份;《房屋租賃管理通知單》一式2份，業(yè)主(出租人)、管理員各一份。

③收款后，開票人員開具省財政統(tǒng)一印制的行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。如當(dāng)事人約定，由承租人代交管理費(fèi)的，收據(jù)上的交款人仍應(yīng)填寫出租人的姓名。

④收款人應(yīng)及時向租賃管理所所長，管理員通報租賃管理費(fèi)收取情況。對拖延交付管理費(fèi)的出租人，管理員應(yīng)填發(fā)《限期繳納房屋租賃管理費(fèi)通知書》進(jìn)行催繳。

⑤各租賃管理所于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計表》，報市、區(qū)租賃管理辦。

⑥房屋租賃管理費(fèi)須及時存入市、區(qū)財政部門指定的專戶，不得截留、挪用，嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。

(5)法律責(zé)任

①出租人或者轉(zhuǎn)租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費(fèi)，主管機(jī)關(guān)可責(zé)令其繳納，每遲延一日，按應(yīng)交管理費(fèi)的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

②當(dāng)事人不服有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

③主管機(jī)關(guān)的管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級主管部門追究行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

3、房屋租賃稅征收管理

房屋租賃稅并不是一種獨(dú)立的稅種，它是對出租房屋應(yīng)繳納的幾種稅種的統(tǒng)稱，包括了因出租房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等稅種。營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅和所得稅的法定征收機(jī)關(guān)是稅務(wù)部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委托，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。

(1)代征房屋租賃稅的范圍

私人房屋指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業(yè)是指注冊地在深圳市外的企業(yè)，包括國內(nèi)企業(yè)及境外企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第二十一條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣(市)臨時從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報驗(yàn)登記，接受稅務(wù)管理。

(2)代征房屋租賃稅的稅種

房屋租賃管理部門代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應(yīng)繳納的所得稅為個人所得稅，外地駐深企業(yè)出租房屋應(yīng)繳納的所得稅為企業(yè)所得稅。

(3)私房租賃稅納稅標(biāo)準(zhǔn)

為了方便納稅，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，深圳市地方稅務(wù)局2004年印發(fā)的《關(guān)于私房租賃稅收征管問題的通知》(深地稅發(fā)[2004]937號)，決定從2005年起，簡化私人房屋租賃稅計征辦法，適當(dāng)降低納稅標(biāo)準(zhǔn)。其具體規(guī)定是：

私房租賃營業(yè)稅起征點(diǎn)為營業(yè)額1000元不變，私房租賃的個人所得稅采用核定征收，核定征收率暫定為1%，未達(dá)營業(yè)稅起征點(diǎn)的私房租賃不征收個人所得稅，并采用私房租賃稅收綜合征收率簡化計征手續(xù)。具體計征標(biāo)準(zhǔn)如下：

①私房租賃月租金1000元(不含1000元)以下的，稅收綜合征收率為4.1%(房產(chǎn)稅4%、印花稅0.1%)。

②月租金1000元(含1000元)以上的，稅收綜合征收率為8.22%(營業(yè)稅3%、房產(chǎn)稅4%、城市維護(hù)建設(shè)稅0.03%、教育費(fèi)附加0.09%、印花稅0.1%、個人所得稅1%)。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)納私房租賃稅額的計算公式為：

當(dāng)月應(yīng)納租賃稅額=當(dāng)月租金收入×稅收綜合征收率。具體計算公式和方法如下：

①私房租賃月租金1000元(不含1000元)以下的

私房租賃當(dāng)月應(yīng)納租賃稅額=當(dāng)月租金×稅收綜合征收率(4.1%)

②私房租賃月租金1000元(含1000元)以上的

私房租賃當(dāng)月應(yīng)納租賃稅額=當(dāng)月租金×稅收綜合征收率(8.22%)

(4)外地駐深企業(yè)房屋租賃稅納稅標(biāo)準(zhǔn)和納稅期限

外地駐深企業(yè)房屋租賃稅包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅等稅種。

①深圳市外國內(nèi)企業(yè)房屋租賃稅納稅標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，深圳本市外國內(nèi)企業(yè)房屋租賃稅的稅種和納稅標(biāo)準(zhǔn)如下：

印花稅：合同租金總額×0.1%

營業(yè)稅：租金×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅額×1%(外國企業(yè)、港澳臺地區(qū)企業(yè)除外)

教育費(fèi)附加：營業(yè)稅額×3%(外國企業(yè)、港澳臺地區(qū)企業(yè)除外)

企業(yè)所得稅：租金×20%×15%

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×70%×1.2%

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法》規(guī)定，企業(yè)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值的百分之七十計算繳納，按年計征，分季繳納。納稅單位新建或購置的新建房屋(不包括違章建造的房屋)，自建成或購置之月起免納房產(chǎn)稅三年。

②外國企業(yè)房屋租賃稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1994]038號文規(guī)定，對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收教育費(fèi)附加。根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈涉外稅收若干政策問題解答〉的通知》(深地稅發(fā)[1999]319號)規(guī)定，從1999年6月1日起對外國企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。據(jù)此，外國企業(yè)在深圳出租房屋不用繳納教育費(fèi)附加和城市維護(hù)建設(shè)稅。

外國企業(yè)(包括港澳臺地區(qū)企業(yè))房屋租賃稅稅種和納稅標(biāo)準(zhǔn)如下：

印花稅：合同租金總額×0.1%

營業(yè)稅：租金×5%

企業(yè)所得稅：租金×20%×15%

注意，深圳市稅務(wù)征收機(jī)關(guān)，對持有注冊地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營稅收管理證明》(驗(yàn)原件)的企業(yè)，不征收企業(yè)所得稅。

(5)代征房屋租賃稅征收管理

a、代征房屋租賃稅的要求

深圳市地稅局對代征房屋租賃稅的具體要求是：嚴(yán)格按稅務(wù)部門委托的代征稅種、范圍、稅率和時限依法征收;嚴(yán)格按稅務(wù)部門的票證管理規(guī)定領(lǐng)取、使用、保管、報繳票證，并按有關(guān)稅務(wù)規(guī)定辦理稅收、票款結(jié)報手續(xù)。

b、代征房屋租賃稅的管理程序

①按照居民自建房、私人商品房、本市外企業(yè)房三種類型，做好房屋基本情況的調(diào)查核實(shí)工作，制定《納稅底冊》。

②居民自建房的基本情況、《納稅底冊》須公開告知。

③代征員根據(jù)《納稅底冊》填寫《交納房屋租賃稅費(fèi)通知》送達(dá)出租人簽收。

④稅款收取后，向納稅人開付稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的完稅憑證。

⑤代征的房屋租賃稅款須及時存入?yún)^(qū)辦稅務(wù)專戶，不得截留、挪用。

⑥代征稅征收情況于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計表》上報。

c、納稅申報

①注冊地在深圳本市外的企業(yè)辦理房地產(chǎn)租賃合同后，應(yīng)到房屋租賃管理所辦理納稅手續(xù)。個人房屋租賃出租人按規(guī)定到房屋租賃管理部門辦理房地產(chǎn)租賃合同登記，同時申報繳納各稅，并領(lǐng)取《納稅申報卡》。

②出租人持《房地產(chǎn)租賃合同》、完稅憑證(驗(yàn)原件留復(fù)印件)到代征部門開具稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的發(fā)票。

③出租人在房屋出租期間如發(fā)生合同變更或解除，應(yīng)于變更或解除之日起，十天內(nèi)向租賃所申報并辦理有關(guān)手續(xù)。未按規(guī)定報停的，視同出租。

d、納稅期限

出租人應(yīng)于每月或每季末月(3、6、9、12月)20號前申報繳納當(dāng)月或當(dāng)季稅款。

(6)法律責(zé)任

①出租人未按規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，并從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

②出租人未按照規(guī)定期限辦理納稅申報的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可處以二千元以下罰款，逾期不改正的，可處以二千元以上一萬元以下的罰款。

③出租人故意隱匿房產(chǎn)和有租金收入不報或申報不實(shí)的，以偷稅論處，情節(jié)嚴(yán)重的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

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