以史為鑒可以知得失，雖然說得太大了，但是從已經發生的一些案例當中，我們確實可以學到很多知識，并且可以讓我們在今后盡量去避免犯一些錯誤。律霸小編在這里為您整理了宅基地上房屋買賣糾紛的案例，請閱讀了解。

【案情簡介】

2000年9月，張某與其配偶李某與趙某夫婦簽訂買賣房屋草契，約定以7500元價款將其祖遺位于北京市xx區xx鎮xx村5號宅院(南房四間，東廂房六間)出賣給趙某夫婦，雙方簽訂了草契，村民委員會在該契約上加蓋公章。同年11月，趙某繳納房屋契稅辦理契證。

趙某在對房屋使用過程中對東廂房進行翻修，并于2010年7月向村委會申請對南房四間進行翻建，張某曾予制止未果。當月，村民委員會出具房屋權屬證明及住房證明，載明趙某對5號院落房屋土地擁有使用權，其自建房屋5間，產權歸其本人所有。2010年8月5日，爭議房屋所在政府小城鎮規劃建設管理辦公室在上述兩份證明上簽章。

另，趙某祖籍為爭議房屋所在村，其本人出生在城區，戶籍為非農業戶;1968年趙某將戶口遷入爭議房屋所在村，登記為農業戶，后于1973年遷至北京市另一區，并在該區一所學校任教，為非農業戶口;2010年8月25日，趙某持前述房屋權屬證明和住房證明將其戶籍從城區遷回爭議房屋所在村內落戶，戶籍仍為非農業家庭戶。2001年，李某死亡。后張某再婚，并于2007年10月將戶籍從爭議房屋所在村遷出。

2011年5月10日，張某向北京市某區人民法院提起民事訴訟，以買賣協議違反宅基地相關法律規定為由，要求法院確認其與趙某簽的房屋買賣協議無效，并要求趙某返還房屋。

【爭議焦點】

受讓人受讓房屋時，并非宅基地上房屋所在村村民，后取得村民資格，且房屋買賣交易已持續多年，此類宅基地上房屋買合同是否有效?

【判決結果及理由】

北京市某區人民法院經審理認為，張某與趙某于2000年簽訂的房屋買賣協議是雙方真實的意思表示，趙某已交付價款，辦理契證，張某已將房屋交付趙某，趙某原雖非爭議房屋所在村集體組織成員，但已使用該房屋多年，并已進行翻修翻建，現已將戶口遷入爭議房屋所在地，張某戶口已遷出爭議房屋所在地，從維護交易安全、秩序以及物權的穩定性角度考慮，該協議應認定為合法有效，故張某關于與趙某所簽的房屋買賣協議無效，要求趙某返還房屋的訴訟請求，法院不予支持。

據此，北京市某區人民法院作出如下判決：駁回張某的訴訟請求。

張某不服，持其原訴理由上訴至北京市某中級人民法院，請求查清事實，依法改判。二審法院經審理查明，趙某系爭議房屋所在村村民，張某、李某將訴爭房屋及院落出賣給趙某，并簽訂房屋買賣契約。該契約的簽訂系雙方當事人真實意思表示，已履行完畢多年。綜合本案具體情節，該中級人民法院裁決，張某起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣契約無效，缺乏依據，故維持原判。

【案件分析】

目前，我國并無相關法律、法規明確對農村宅基地上房屋買賣合同的效力作出明確規定。為此，北京市高級人民法院于2004年12月15日發布了《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(以下簡稱《通知》)，與會人員多數意見認為：“農村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”此外，該《通知》還規定了涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則，包括要尊重歷史，照顧現實;要注重判決的法律效果和社會效果;要綜合權衡買賣雙方的利益。

我們認為，依據北京市高級法院該項《通知》的精神，認定農村私有房屋買賣合同有效的標準有三，一是該買賣合同標的為農村私有房屋;二是買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員;三是經過了宅基地審批手續。此外，法院在進行合同有效性認定時，也要遵循上述農村私有房屋買賣糾紛案件處理原則。本案法院正是在遵守《通知》所規定處理原則的前提下，通過對上述三個標準的分析，作出了宅基地上房屋買賣合同有效的判決。以下簡要分析。

第一，買賣合同標的為農村私有房屋。何謂“農村私有房屋”?該《通知》并未作出明確規定。縱觀其他法律法規，也未找到具體規定。不過，參照《浙江省城鎮私有房屋管理辦法》對私房的界定，即城鎮私房系指公民個人擁有和數人共同擁有合法產權的房屋，可以將農村私有房屋界定為農村村民個人擁有和數人共同擁有的合法產權的房屋。此處“合法產權”標準還需另行界定，但其至少包括“土地使用權合法”，“房屋建設行為”合法。就農村房屋而言，至少宅基地上房屋屬于農村私有房屋范疇。本案涉及宅基地上房屋的買賣，二審法院也是在宅基地上房屋屬于農村私有房屋的前提下，做出了終審判決。

第二，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員。該標準是認定宅基地上房屋買賣合同有效的關鍵。本案中，張某和趙某就同一集體經濟組織是否以戶籍為認定標準發生爭議。二審法院在尊重趙某祖籍在爭議房屋所在村的歷史基礎上，考慮到王某已將戶口遷入爭議房屋所在村的現實，裁決王某是合法的房屋買受主體。

第三，經過了宅基地審批手續。結合該標準的上下文，“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”，經過宅基地審批手續的房屋，應是爭議房屋買賣合同的標的。在本案中，爭議房屋系張某在其原宅基地上所建房屋，已經過宅基地審批手續。

此外，二審法院綜合考慮本案特殊情況，尊重歷史，照顧現實，作出終審判決。

首先，尊重歷史。在簽訂爭議合同前，趙某的母親患有嚴重疾病。為挽救母親生命，趙某付出自己全部積蓄，并將其在市區的唯一住房出賣。此后，趙某一家長期借住在一個朋友家中。但因朋友需出賣房屋，趙某從該房屋搬出，回到爭議房屋所在村，并于2000年與張某簽訂房屋買賣合同，借錢購買爭議房屋。此外，合同簽訂后，雙方即履行合同，距今已10多年。在此期間，趙某已將房屋進行翻修、翻建，并在此居住多年。

其次，照顧現實。本案爭議房屋系趙某家庭唯一住房。而張某也已在涉案房屋所在村另購一處房屋。如果裁決爭議房屋買賣合同無效，趙某將處于老無所居的狀態，而張某將因此享有兩個房屋的所有權。這種裁判結果，不僅違反我國法律有關農村宅基地房屋“一戶一居”的規定，也不符合民法的公平原則。

綜上，二審法院綜合考慮歷史與現實情況，依據上述三個農村房屋買賣合同有效認定標準，做出駁回張某上訴的判決。這是二審法院在宅基地上房屋買賣合同效力認定案件中，發揮自由裁量權的典型案例，并且符合北京市高級人民法院的精神，以后類似案件的當事人，可以依據上述三個標準，主張符合這三個條件的宅基地房屋買賣合同有效。

二審法院認為，簽訂房屋買賣合同時雙方意思表示真實，判決合同有效。其前提應是，合同簽訂主體具有宅基地上房屋受讓資格，即村民資格。而趙某在最后一次遷移戶口時，雖將戶籍遷入了爭議房屋地址，但其仍為非農業戶口。二審法院認定趙某具有村民資格的合理解釋是，從歷史上看，王某祖籍在爭議房屋所在村，從現實看，趙某最后一次戶口遷移將戶口遷到了爭議房屋所在村，因此尊重歷史并考慮現實，認定王某具有村民資格，是合法的宅基地上房屋受讓主體。

小編今天為您帶來的房屋買賣糾紛的案例就是以上內容了，希望讀者朋友們可以從案例當中吸引到知識和經驗，避免發生和案例中一樣的事情。如果您有類似不能解決的糾紛，可以通過我們律霸找您當地的來進行解決。

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