以史為鑒可以知得失，雖然說得太大了，但是從已經(jīng)發(fā)生的一些案例當(dāng)中，我們確實可以學(xué)到很多知識，并且可以讓我們在今后盡量去避免犯一些錯誤。律霸小編在這里為您整理了宅基地上房屋買賣糾紛的案例，請閱讀了解。

【案情簡介】

2000年9月，張某與其配偶李某與趙某夫婦簽訂買賣房屋草契，約定以7500元價款將其祖遺位于北京市xx區(qū)xx鎮(zhèn)xx村5號宅院(南房四間，東廂房六間)出賣給趙某夫婦，雙方簽訂了草契，村民委員會在該契約上加蓋公章。同年11月，趙某繳納房屋契稅辦理契證。

趙某在對房屋使用過程中對東廂房進(jìn)行翻修，并于2010年7月向村委會申請對南房四間進(jìn)行翻建，張某曾予制止未果。當(dāng)月，村民委員會出具房屋權(quán)屬證明及住房證明，載明趙某對5號院落房屋土地?fù)碛惺褂脵?quán)，其自建房屋5間，產(chǎn)權(quán)歸其本人所有。2010年8月5日，爭議房屋所在政府小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦公室在上述兩份證明上簽章。

另，趙某祖籍為爭議房屋所在村，其本人出生在城區(qū)，戶籍為非農(nóng)業(yè)戶;1968年趙某將戶口遷入爭議房屋所在村，登記為農(nóng)業(yè)戶，后于1973年遷至北京市另一區(qū)，并在該區(qū)一所學(xué)校任教，為非農(nóng)業(yè)戶口;2010年8月25日，趙某持前述房屋權(quán)屬證明和住房證明將其戶籍從城區(qū)遷回爭議房屋所在村內(nèi)落戶，戶籍仍為非農(nóng)業(yè)家庭戶。2001年，李某死亡。后張某再婚，并于2007年10月將戶籍從爭議房屋所在村遷出。

2011年5月10日，張某向北京市某區(qū)人民法院提起民事訴訟，以買賣協(xié)議違反宅基地相關(guān)法律規(guī)定為由，要求法院確認(rèn)其與趙某簽的房屋買賣協(xié)議無效，并要求趙某返還房屋。

【爭議焦點】

受讓人受讓房屋時，并非宅基地上房屋所在村村民，后取得村民資格，且房屋買賣交易已持續(xù)多年，此類宅基地上房屋買合同是否有效?

【判決結(jié)果及理由】

北京市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與趙某于2000年簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實的意思表示，趙某已交付價款，辦理契證，張某已將房屋交付趙某，趙某原雖非爭議房屋所在村集體組織成員，但已使用該房屋多年，并已進(jìn)行翻修翻建，現(xiàn)已將戶口遷入爭議房屋所在地，張某戶口已遷出爭議房屋所在地，從維護(hù)交易安全、秩序以及物權(quán)的穩(wěn)定性角度考慮，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為合法有效，故張某關(guān)于與趙某所簽的房屋買賣協(xié)議無效，要求趙某返還房屋的訴訟請求，法院不予支持。

據(jù)此，北京市某區(qū)人民法院作出如下判決：駁回張某的訴訟請求。

張某不服，持其原訴理由上訴至北京市某中級人民法院，請求查清事實，依法改判。二審法院經(jīng)審理查明，趙某系爭議房屋所在村村民，張某、李某將訴爭房屋及院落出賣給趙某，并簽訂房屋買賣契約。該契約的簽訂系雙方當(dāng)事人真實意思表示，已履行完畢多年。綜合本案具體情節(jié)，該中級人民法院裁決，張某起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣契約無效，缺乏依據(jù)，故維持原判。

【案件分析】

目前，我國并無相關(guān)法律、法規(guī)明確對農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同的效力作出明確規(guī)定。為此，北京市高級人民法院于2004年12月15日發(fā)布了《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》(以下簡稱《通知》)，與會人員多數(shù)意見認(rèn)為：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”此外，該《通知》還規(guī)定了涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則，包括要尊重歷史，照顧現(xiàn)實;要注重判決的法律效果和社會效果;要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

我們認(rèn)為，依據(jù)北京市高級法院該項《通知》的精神，認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買賣合同有效的標(biāo)準(zhǔn)有三，一是該買賣合同標(biāo)的為農(nóng)村私有房屋;二是買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;三是經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)。此外，法院在進(jìn)行合同有效性認(rèn)定時，也要遵循上述農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件處理原則。本案法院正是在遵守《通知》所規(guī)定處理原則的前提下，通過對上述三個標(biāo)準(zhǔn)的分析，作出了宅基地上房屋買賣合同有效的判決。以下簡要分析。

第一，買賣合同標(biāo)的為農(nóng)村私有房屋。何謂“農(nóng)村私有房屋”?該《通知》并未作出明確規(guī)定。縱觀其他法律法規(guī)，也未找到具體規(guī)定。不過，參照《浙江省城鎮(zhèn)私有房屋管理辦法》對私房的界定，即城鎮(zhèn)私房系指公民個人擁有和數(shù)人共同擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，可以將農(nóng)村私有房屋界定為農(nóng)村村民個人擁有和數(shù)人共同擁有的合法產(chǎn)權(quán)的房屋。此處“合法產(chǎn)權(quán)”標(biāo)準(zhǔn)還需另行界定，但其至少包括“土地使用權(quán)合法”，“房屋建設(shè)行為”合法。就農(nóng)村房屋而言，至少宅基地上房屋屬于農(nóng)村私有房屋范疇。本案涉及宅基地上房屋的買賣，二審法院也是在宅基地上房屋屬于農(nóng)村私有房屋的前提下，做出了終審判決。

第二，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。該標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)定宅基地上房屋買賣合同有效的關(guān)鍵。本案中，張某和趙某就同一集體經(jīng)濟(jì)組織是否以戶籍為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議。二審法院在尊重趙某祖籍在爭議房屋所在村的歷史基礎(chǔ)上，考慮到王某已將戶口遷入爭議房屋所在村的現(xiàn)實，裁決王某是合法的房屋買受主體。

第三，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)。結(jié)合該標(biāo)準(zhǔn)的上下文，“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”，經(jīng)過宅基地審批手續(xù)的房屋，應(yīng)是爭議房屋買賣合同的標(biāo)的。在本案中，爭議房屋系張某在其原宅基地上所建房屋，已經(jīng)過宅基地審批手續(xù)。

此外，二審法院綜合考慮本案特殊情況，尊重歷史，照顧現(xiàn)實，作出終審判決。

首先，尊重歷史。在簽訂爭議合同前，趙某的母親患有嚴(yán)重疾病。為挽救母親生命，趙某付出自己全部積蓄，并將其在市區(qū)的唯一住房出賣。此后，趙某一家長期借住在一個朋友家中。但因朋友需出賣房屋，趙某從該房屋搬出，回到爭議房屋所在村，并于2000年與張某簽訂房屋買賣合同，借錢購買爭議房屋。此外，合同簽訂后，雙方即履行合同，距今已10多年。在此期間，趙某已將房屋進(jìn)行翻修、翻建，并在此居住多年。

其次，照顧現(xiàn)實。本案爭議房屋系趙某家庭唯一住房。而張某也已在涉案房屋所在村另購一處房屋。如果裁決爭議房屋買賣合同無效，趙某將處于老無所居的狀態(tài)，而張某將因此享有兩個房屋的所有權(quán)。這種裁判結(jié)果，不僅違反我國法律有關(guān)農(nóng)村宅基地房屋“一戶一居”的規(guī)定，也不符合民法的公平原則。

綜上，二審法院綜合考慮歷史與現(xiàn)實情況，依據(jù)上述三個農(nóng)村房屋買賣合同有效認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，做出駁回張某上訴的判決。這是二審法院在宅基地上房屋買賣合同效力認(rèn)定案件中，發(fā)揮自由裁量權(quán)的典型案例，并且符合北京市高級人民法院的精神，以后類似案件的當(dāng)事人，可以依據(jù)上述三個標(biāo)準(zhǔn)，主張符合這三個條件的宅基地房屋買賣合同有效。

二審法院認(rèn)為，簽訂房屋買賣合同時雙方意思表示真實，判決合同有效。其前提應(yīng)是，合同簽訂主體具有宅基地上房屋受讓資格，即村民資格。而趙某在最后一次遷移戶口時，雖將戶籍遷入了爭議房屋地址，但其仍為非農(nóng)業(yè)戶口。二審法院認(rèn)定趙某具有村民資格的合理解釋是，從歷史上看，王某祖籍在爭議房屋所在村，從現(xiàn)實看，趙某最后一次戶口遷移將戶口遷到了爭議房屋所在村，因此尊重歷史并考慮現(xiàn)實，認(rèn)定王某具有村民資格，是合法的宅基地上房屋受讓主體。

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