一、購(gòu)買二手房如何預(yù)防房屋被抵押?

1、要找一個(gè)正規(guī)的中介公司。

2、可以到房產(chǎn)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門備有房產(chǎn)檔案，每處房屋的抵押.買賣等“檔案”都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。

3、買房者在買房時(shí)要仔細(xì)察看房屋產(chǎn)權(quán)證。一般情況下沒(méi)有抵押的房子在房產(chǎn)證的“他項(xiàng)權(quán)”(即在房主的名字、坐落地址、面積等內(nèi)容的下放)一欄里是空著的如果是抵押房在房產(chǎn)證上都有記載。所以從房產(chǎn)證的“他項(xiàng)權(quán)”一欄里看是否有登記就可以知道是不是抵押房了。

4、在簽訂合同時(shí)把抵押房情況列入合同條款中，在賣家違約時(shí)作為索賠的依據(jù)，以保證買房者的合法權(quán)益。

5、要求在簽完合同后立即過(guò)戶。若購(gòu)買的是2年以上的商品房，可以立即過(guò)戶，不用繳納營(yíng)業(yè)稅之類的附加稅款。經(jīng)濟(jì)適用房選擇在5年以上的，按照相關(guān)規(guī)定5年以上經(jīng)濟(jì)適用房可以過(guò)戶。

二、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形式：

(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。

(2)理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來(lái)的抵押物購(gòu)買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。

(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時(shí)，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí)，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購(gòu)房人，借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場(chǎng)，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。

2、抵押風(fēng)險(xiǎn)

(1)抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。

(2)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)格下降，或者由于估價(jià)人員因其過(guò)失或故意過(guò)高估價(jià)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對(duì)利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng)，而存款利率卻可以根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)我國(guó)利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時(shí)的利率即原較高的利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿一年

時(shí)改為降低后的利率，這樣實(shí)際上由商業(yè)銀行承擔(dān)了絕大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行發(fā)放新的個(gè)人按揭貸款用的是早期利率水平較高時(shí)的存款來(lái)源，那么其經(jīng)營(yíng)就有可能虧本。如果利率上調(diào)，與存款利率增長(zhǎng)幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。

4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個(gè)人住房抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。從美國(guó)的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險(xiǎn)的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個(gè)金融業(yè)都受到影響。所以我國(guó)的銀行也要防范這種風(fēng)險(xiǎn)。引起流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)原因在于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)特征和個(gè)人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來(lái)源于企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款等短期資金，個(gè)人住房抵押貸款期限長(zhǎng)、回收慢，資金的來(lái)源和運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長(zhǎng)貸”的問(wèn)題，因此商業(yè)銀行面臨著及時(shí)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、管理風(fēng)險(xiǎn)

在各大商業(yè)銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動(dòng)，不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)搶占市場(chǎng)份額。第二，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗(yàn)和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個(gè)人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個(gè)人的信用信息資源無(wú)法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫(kù)和個(gè)人信用評(píng)估體系。

6、操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個(gè)人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個(gè)人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù);二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。

基本上房屋被抵押但是業(yè)主還不知情的，這種情況都是發(fā)生在二手房交易的過(guò)程中，很少有正規(guī)的商品房交易會(huì)發(fā)生類似糾紛。業(yè)主在買了房以后才知道自己購(gòu)買的這套房子早就已經(jīng)被原來(lái)的業(yè)主給抵押出去了，要避免這種情況還是在簽購(gòu)房合同之前要對(duì)該套二手房有一個(gè)清晰的了解，特別是到房管局要先查詢一下。

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