山東德州:新房價格禁超今年7月買房后至少2年限售

10月20日，山東省德州市人民政府下發《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求“近期要把控制商品住房價格作為首要任務”，2017年10月至12月，各月新建商品住房均價不得超過2017年7月份商品住房均價。

同時，德州將限制具體項目房價漲幅。對申報價格高于同一項目前期預售價格月增幅1%的，不予辦理預售許可。對于存在在售的同一項目再售時網簽均價月增幅超1%的；當日商品住房網簽成交均價高于前日平均網簽價格1%或連日上漲超過2%的等情形的，將對暫停項目網簽權限。

為嚴控投機性炒房行為，德州將實行限售政策，即日起德州全市范圍內的新建商品房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年。

調整住房公積金貸款政策，購買首套住房申請貸款時，首付比例不得低于30%；購買第二套住房申請貸款時，首付比例不得低于40%。

為控制房價德州還將采取措施控制地價。包括，靈活確定住宅用地競價方式，探索采取“限地價、競房價”“限房價、競地價”“限地價、競配建”“競自持面積”等方式，嚴防高價地擾亂市場預期。

《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》全文如下：

各縣（市、區）人民政府（管委會），市政府各部門、各單位，中央、省駐德有關部門：

為進一步加強房地產市場調控，促進全市房地產市場持續健康平穩發展，根據省政府辦公廳《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（魯政辦發〔2017〕59號）要求，經市政府同意，現將有關事項通知如下：

一、統一認識，把握調控總基調

全面貫徹落實黨中央、國務院、省委、省政府關于房地產工作的決策部署，牢固樹立以人民為中心的發展思想，切實把房地產市場調控作為一項重要的政治任務。堅持住房的居住屬性，堅持適度、精準的調控原則，嚴厲打擊投機炒房，積極支持剛性需求，遏制房價過快上漲，防止出現大起大落，努力實現房地產市場持續健康平穩發展。

二、健全房地產工作有關制度

根據省有關要求，建立健全房地產市場調控聯席會議制度，市房地產市場調控聯席會議已確定由范*新副市長任召集人，住建、國土、物價、工商、公積金管理、人民銀行、銀監、房管等部門參與，各縣市區也要盡快建立健全。并建立完善監測分析制度、警示督導制度、約談問責制度；加快建立統一規范、準確及時的房地產市場信息定期發布機制，穩定市場預期；完善機制，壓實責任，確保完成房地產調控目標。

三、加強住宅用地供應管理

依據經濟社會發展狀況、城市規劃及人口等因素，做好本地房地產市場需求預測，合理確定房地產市場土地供應規模；盡快編制住宅用地供應年度計劃、中期規劃和三年滾動計劃；加快土地供應，及時公開土地供應信息和征地批準文件，規范發布土地供應計劃、出讓公告、成交公示和供應結果信息，按季度公布房地產用地供應數據，穩定市場預期。要建立住宅用地供應與商品住房庫存狀況掛鉤機制，對商品住房庫存消化周期在6個月以下的，要顯著加快住宅用地供應規模、結構和時序，合理控制供應土地節奏，適當加大住宅用地供應。要平衡好供需關系，密切關注房地產市場形勢，確保住房供應的剛性需求。

全面實行房地產開發項目建設條件意見書制度，將建設周期、設施配套、先進技術應用、保障房配建等作為住宅用地出讓條件。靈活確定住宅用地競價方式，探索采取“限地價、競房價”“限房價、競地價”“限地價、競配建”“競自持面積”等方式，嚴防高價地擾亂市場預期。同時對地價偏高、建安綜合造價偏低的項目嚴加監管，確保建設標準和工程質量。建立購地資金審查制度，確保房地產開企業使用合規自有資金購地。

四、加大住房保障工作力度，培育發展住房租賃市場

各縣（市、區）要落實土地、財稅、金融等政策支持，確保完成2017年度棚戶區改造任務，統籌做好—2020年棚戶區改造三年計劃。要根據當地商品住房消化周期、棚改居民意愿等，合理確定安置方式，市里不再考核貨幣化安置比例。實行實物保障與租賃補貼并舉，增加公共租賃住房供應，適度擴大保障范圍。積極探索購租并舉的住房制度，有條件的縣（市、區）可采取租購同權試點，盡快制定符合當地實際的租購同權制度，適時實施。

五、落實差別化的住房信貸政策

調整住房公積金貸款政策：購買首套住房申請貸款時，首付比例不得低于30%；購買第二套住房申請貸款時，首付比例不得低于40%；在不得對擁有兩套以上住房的繳存職工發放貸款的同時，對已經兩次以上使用住房公積金貸款的繳存職工也不再發放貸款；購買同套自住住房只能提取購房人本人及配偶的公積金。根據市場狀況，適時調整商業性個人住房貸款首付款比例。

同時，嚴格購房資格審核，將房屋交易主管部門網簽備案的購房合同和出具的住房狀況證明作為購房貸款的審核依據，將房屋交易主管部門網簽備案的抵押合同作為購房貸款放款憑證之一。

六、嚴控投機性炒房

為控制投機性炒房，自即日起，在全市范圍內實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年。房屋交易主管部門要在交易環節加強監管，嚴格把關。

七、加強新建商品房銷售監管

加強高價房地產開發項目的網簽管理，對存在以下情形的房地產開發項目暫停網簽權限：在售的同一項目再售時網簽均價月增幅超1%的；當日商品住房網簽成交均價高于前日平均網簽價格1%或連日上漲超過2%的；銷售價格與預售申報的價格明顯不相符合的；惡意虛假網簽、空買空賣的。

加強商品房預售許可管理，對于有違規銷售行為的房地產開發企業暫停辦理預售許可；對申報價格高于同一項目前期預售價格月增幅1%的，不予辦理預售許可。全面落實預售資金監管制度，防止資金挪用、項目爛尾。全面加強房屋面積管理，未經房產預測繪的項目，不予辦理預售許可；未經房產測繪成果審核備案的項目，不予受理綜合竣工驗收備案。加強商品房現售管理，對于通過竣工驗收備案的商品房項目，未按照規定辦理住房現售備案的，暫停網簽權限。規范商品房合同網簽備案及變更撤銷管理，防范一房多賣、炒作期房、偷逃稅款。

另外根據房地產市場情況可加大調控力度，適時實行政府指導限價、提高商品房預售許可標準等措施。

八、強化二手房交易監管

全面落實二手房交易合同網簽備案制度，實現貸款審核發放、稅收征繳均與網簽備案合同相關聯，防止交易欺詐、騙取貸款、偷逃稅款等行為；全面實施二手房交易資金監管制度，保證房屋交易資金安全，維護買賣雙方合法權益；加大工作力度，確保將二手房與一手房納入統一的市場監測、監管和調控范圍，堅決防止二手房市場失控。

九、打擊違法違規行為

堅決打擊房地產開發企業惡意炒房、囤積房源、捂盤惜售、違規銷售等行為，嚴厲查處房地產中介機構虛假宣傳、虛假違法廣告、價格欺詐、不按規定明碼標價、哄抬房價、協助規避限購限貸措施、違規開展金融業務等行為。將違法違規企業及其責任人記入信用不良記錄，實施聯合懲戒。各縣（市、區）政府要強化檢查和查處力度，及時向社會公開相關信息，并于每月8日、23日前將當地市場整頓情況及查處的典型案例報市房產管理部門，定期進行通報。

十、強化工作主體職責

各縣（市、區）政府是房地產市場調控的責任主體，負責貫徹落實國家和省有關房地產工作的決策部署。各縣（市、區）政府要結合本地實際，盡快制定出臺具體調控措施，促進房地產市場平穩健康發展。因主體責任落實不到位，導致本地房地產市場異常波動，造成不良影響的，要對當地政府進行問責。

近期要把控制商品住房價格作為首要任務，從2017年10月至12月，中心城區、各縣（市、區）各月新建商品住房均價不得超過2017年7月份商品住房均價。對完不成調控目標的，要對各縣（市、區）政府主要負責人進行問責，中心城區（含德城區、經濟技術開發區、運河經濟開發區）要對房管中心主要負責人問責。

相關部門要依據職責分工，加強對各縣（市、區）房地產市場工作的業務指導和政策支持。市住建局要擔負起全市房地產市場調控聯席會的組建和綜合協調職責，強化對各縣（市、區）房地產市場調控的監督指導，會同有關部門對各地落實上級部署情況進行動態檢查；市國土資源局要加強對各縣（市、區）房地產開發用地工作的監督檢查和指導；市人行要加強對市場利率定價自律機制的指導和監督管理，對商業性個人住房貸款實施有效管理；德州銀監分局要加強對商業銀行執行市場調控信貸政策情況的監督檢查；市住房公積金管理中心加強對已出臺公積金相關政策的落實；市工商局、市物價局要加強對房地產市場相關違法違規行為的檢查和處罰；市房管中心要加強對全市房地產市場運行情況的監測與分析，加大對中心城區房地產銷售市場違法違規行為的監管力度。

十一、做好房地產市場輿論宣傳引導

要做好正面宣傳引導，防范不實報道引發房地產市場較大波動，造成不良社會影響。主動加強與媒體的溝通，利用廣播、電視、報刊、網絡等媒體大力宣傳、正面發聲，營造良好輿論環境，引導群眾理性購房。

德州市人民政府辦公室

2017年10月19日

限購房限制的是什么

主要是根據限購令，限制購買房屋的數量以及人群，從而達到抑制房價不正常的增長。

限購令：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。在暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。具體還得遵循當地的購房政策。

具體措施

中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購房時間需相隔兩年以上;禁止公司購房。

基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。在人口大量流入、土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網絡簽約兩個信息系統，不需全國聯網。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統的建設和聯網，這項工作非住房限購令常有價值。系統建成后，將可有效支持開征多套房房產稅，并可優化40個城市范圍內的限購。

違反限購令購房合同有效嗎

對限購令法律屬性的認識，有“政策說”和“行政命令說”。從制定機關、發文文號、發文對象上來看，無論是中央限購令還是地方限購令都不具備法律法規的屬性，均屬于內部行政管理性法律文件，限購令的制發與執行均屬于抽象性行政行為，只對行政管理相對人產生法律約束力，即對商品房買賣有關合同當事人具有約束力，其不能作為解決商品房買賣合同糾紛等民事法律糾紛的依據。

限購令既然不具備法律法規的屬性，因此違反限購令簽訂的商品房買賣合同就不可能無效。

“合同的效力”與“合同的履行”是兩個不同的概念，不能以所簽訂合同是否能夠履行來判定合同的法律效力。對房屋買賣合同而言，只要簽約主體合法，買賣標的有效，雙方意思表示一致，雙方簽訂的房地產買賣合同就依法產生法律效力。

《合同法》實施以后，法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。也就是說，判定合同無效，必須依據法律或者行政法規。而此次房產調控頒布的文件，充其量只是行政規范性文件，同時，限購令僅僅是針對房地產行業的一個行政調控措施，屬于行政管理手段，其產生的法律效果也僅僅涉及房產交易過程中的一個環節，并不涉及對合同效力的判定。

從上面律霸網小編為大家介紹的關于山東德州:新房價格禁超今年7月買房后至少2年限售，相信大家都有了一定的了解。律霸網小編提醒大家在日常生活中，對于房屋的購買一定要謹慎小心，比較購房來說涉及的金額較大，很容易造成一些糾紛問題，更多相關法律問題可以咨詢律霸網的律師。