1、從抵押標的物來看，預售商品房抵押的標的物尚未形成。這是預售商品房抵押與其他抵押一個非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標的物在設定抵押時已經存在，并且能夠為抵押人所有或者實際控制。而預售商品房設定抵押時，抵押標的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預售商品房存在一定風險。

2、從購房資金支付來看，購房人已經按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房價款，然后由銀行代其支付其余的購房款。因此，在設定預售商品房抵押時，購房人應該已經先行支付了首期規(guī)定的房價款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為，而且所支付購房款必須符合規(guī)定。

2、從購房資金支付來看，購房人已經按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房價款，然后由銀行代其支付其余的購房款。因此，在設定預售商品房抵押時，購房人應該已經先行支付了首期規(guī)定的房價款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為，而且所支付購房款必須符合規(guī)定。

3、從權屬關系來看，抵押人對于預售商品房并不享有所有權。只有當售房人把商品房建成后交付給購房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對該商品房享有所有權。因此，預售商品房抵押實質上是一種期待權的抵押。購房人與售房人因簽訂商品房預售合同，二者之間存在的是一種債權關系，而不是物權關系。

4、從合同屬性來看，預售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔保購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此，抵押人與抵押權人之間簽訂預售商品房抵押合同是為了擔保抵押人能夠依照合同約定支付購房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權人因其他貸款而簽訂預售商品房抵押合同，就直接背離了預售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產市場的規(guī)范運行，保護預售商品房抵押關系當事人的合法權益，根據規(guī)定，以預售商品房設立抵押，應當具備以下條件：

1、預售商品房抵押的主體合法。在預售商品房抵押關系的當事人中，“抵押人只能是預購人，不能是預售商品房的開發(fā)商。”[2]因此，預售商品房抵押關系抵押人是預購人，不是開發(fā)商，抵押權人是依法可以提供預售貸款業(yè)務的銀行。當開發(fā)商作為抵押關系當事人，即抵押人時，這屬于“在建工程抵押”，而不是預售商品房抵押。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。主體是否合法、適格是判斷預售商品房抵押關系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預售合同。當購房人需要對預售商品房進行抵押時，必須建立在開發(fā)商與購房人之間已經簽訂了商品房預售合同。根據《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售，應當符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規(guī)劃許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

因此，商品房預售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預售人與預購人才可以簽訂商品房預售合同。同時，預售商品房的預售人與預購人之間是否簽訂了合法有效的商品房預售合同也是判斷預售商品房抵押能否成立的基本要件。