一、根據(jù)法律規(guī)定疫情如何讓房東免租?

根據(jù)法律規(guī)定疫情可以通過和房東進行合情合理的協(xié)商，讓房東進行免租。承租人要求減免疫情期間租金，實質(zhì)上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關于租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責任。

前一種主張可能的法律依據(jù)是《最高人民法院關于適用合同法>若干問題的解釋(二)》關于情勢變更制度的規(guī)定，即：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”(以下簡稱“情勢變更制度”)。

后一種主張可能的法律依據(jù)是《合同法》關于不可抗力的規(guī)定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”(以下簡稱“不可抗力制度”)。

那么，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢?我們認為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制度，而參照《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》(法〔2003〕72號，2013年4月8日失效)，根據(jù)疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理(之后最高院可能會就新冠肺炎疫情導致的合同糾紛案件處理標準出具有效規(guī)定，以此為準)。

此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩(wěn)定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定，如北京市人民政府在京政發(fā)〔2003〕14號文中規(guī)定“商業(yè)、服務業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規(guī)定，可予以持續(xù)關注。

二、減免租金如何說出口?

與出租人協(xié)商免除停用或停業(yè)期間的租金、降低疫情防控期間的租金，各類承租人的說辭可以區(qū)別對待：

(1)針對影劇院、歌舞娛樂場所、網(wǎng)吧、浴室、餐飲等，因啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應，而必須全面停止營業(yè)的行業(yè)承租人，可以就本次疫情屬于不可抗力出現(xiàn)的情況下，已導致合同目的無法正常實現(xiàn)，結(jié)合租期的長短等綜合因素，提出租金減免、延長租期或解除租賃合同等主張。

(2)針對非必須停止營業(yè)的行業(yè)，如賓館、商超或租用廠房的生產(chǎn)制造類企業(yè)承租人，雖然不足以認定為因疫情導致合同無法履行，但可以視影響程度，適用以上所述情勢變更制度的情形，基于公平原則，提出租金減免、延長租期或解除協(xié)議等主張。

(3)針對非經(jīng)營性居住用房的承租人，如承租人春節(jié)回老家過年，因疫情延長春節(jié)假期、遲延復工或因疫情防控措施導致無法如期回到住處，考慮到遲延復工、疫情防控等不可抗力情形，且并未實際使用房屋，在此期間，承租人可以以此提出適當減免租金、延長租期，或根據(jù)情況，提出解除合同。

其次，特別針對經(jīng)營性承租人，可以表示疫情即使結(jié)束了，但大家的信心和市場恢復需要更多的時間，業(yè)績必將在一定時期內(nèi)難以增長，從公平和共贏的角度應考慮降低租金水平。

疫情期間，很多人員對于房屋租金都表示非常的難以接受，主要還是因為在這段時間當中都沒有居住這個房間，但仍然是需要支付一定的使用費用，所以想要和房東進行合理的協(xié)商，進行一些房屋租金減免的約定，這如果房東同意完全可以。

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