上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2004)滬一中民二(民)再終字第11號

抗訴機關上海市人民檢察院。

原審上訴人(原審被告)朱xx，男，1959年9月14日出生，漢族，戶籍所在地浙江省紹興縣皋埠鎮藕壙頭村，現住上海市松江區洞涇鎮洞北小區3號樓109室。

委托代理人沈*明，上海市泰-吉律師事務所律師。

原審被上訴人(原審原告)**振亭房地產開發有限公司，住所地上海市松江區九亭鎮滬亭南路208弄162號。

法定代表人曾*波，總經理。

委托代理人王xx，**中匯律師事務所律師。

委托代理人朱x，**中匯律師事務所律師。

原審上訴人朱xx與原審被上訴人**振亭房地產開發有限公司(以下簡稱**公司)商品房預售合同糾紛一案，本院于二○○四年二月二十五日作出的(2003)滬一中民二(民)終字第1297號民事判決，已經發生法律效力。上海市人民檢察院于2004年8月19日對本案提起抗訴。本院依法另行組成合議庭，于2004年11月19日公開開庭審理了本案。上海市人民檢察院指派上海市人民檢察院第一分院代理檢察員方*敏出庭支持抗訴，原審上訴人朱xx及委托代理人沈*明，原審被上訴人**公司的委托代理人王xx、朱x到庭參加訴訟。本案在審限屆滿之前已經依法辦理了延長手續并已獲得批準。本案現已審理終結。

原一審認定，**公司與朱xx于2000年11月9日簽訂《上海市內銷商品房預售合同》，合同約定：朱xx向**公司購買**公司開發建設的，座落于松江區九亭鎮滬亭南路208弄《振亭·悅景苑》小區192、196、198號，建筑面積為230.79平方米的商住商品房，房屋總價款為人民幣(下同)692，370元。雙方對購房款的支付方式約定為：朱xx于2000年11月8日支付**公司購房款200，000元、同年12月5日支付200，000元、同年12月20日支付200，000元、同年12月31日支付90，000元、交房時支付2，370元。合同第七條約定：“朱xx如未按合同約定的時間付款，**公司有權按逾期應付款向朱xx追索逾期利息。逾期超過90天后，**公司有權選擇第1種方案追究朱xx的違約責任：朱xx除支付逾期利息外，還應按逾期應付款的20%向**公司支付違約金，合同繼續履行。”合同簽訂后，**公司于2000年11月23日將涉案合同向有關部門進行了預售登記。朱xx于2000年11月27日支付**公司購房款50，000元，**公司向朱xx出具收條1份。2003年2月17日**公司向朱xx發出通知，要求朱xx于2003年2月25日前到**公司辦理交款手續，否則視為放棄購房的權利。雙方因此而發生爭議，**公司遂于2003年5月12日向一審法院提起訴訟，要求解除其與朱xx于2000年11月9日所簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》;其返還朱xx購房款人民幣50，000元。

原一審認為，**公司、朱xx簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容于法不悖，應當認定為有效合同。雙方當事人均應按合同約定全面履行自己的義務。合同簽訂后，朱xx除已付50，000元購房款外，未能按合同約定的期限支付其余購房款，已構成違約。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第(三)項的規定，“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人可以解除合同”。**公司自2003年2月17日向朱xx催告履行至**公司于2003年5月13日向法院提起訴訟已近三個月，但朱xx在此期間仍未履行。《中華人民共和國合同法》對權利人催告義務人履行債務的期限未作明確規定，**公司的催告行為發生在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)實施之前。因此可視為**公司已給予朱xx合理的履行期限。朱xx遲延履行合同主要債務，經**公司催告后在合理期限內仍未履行，故**公司可以依法行使法定解除權。原一審法院審理后于二○○三年十月十五日作出判決：一、解除**公司和朱xx于2000年11月9日所簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》;二、**公司于本判決生效后十日內返還朱xx購房款人民幣50，000元。案件受理費11，933.70元，由朱xx負擔。

判決后，朱xx不服，向本院提起上訴認為：1、雙方在簽訂預售合同時付款方式部分即合同第六條的文字尚處空白，上訴人就在預售合同上簽了名，現合同第六條是被上訴人在上訴人簽字后填入的，具體內容未征得上訴人同意，具體填寫的內容與雙方簽訂合同的時間也有矛盾;2、根據雙方所簽訂的預售合同，被上訴人無權單方面主張終止合同，原審法院錯誤適用合同法94條的規定。要求撤銷原判，發回重審或依法改判。

**公司辯稱：1、預售合同書寫時雙方都在場，是雙方真實意思表示，應為有效，朱xx認為其有添加行為應提供證據證明;2、朱xx遲延付款構成違約，其書面催告給予朱xx合理履行期限后，朱xx仍未履行，其有權解除合同。要求維持原判。

原二審認為，朱xx與**公司簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反強制性法律規定，原審法院認定有效，應屬正確。對于該有效合同，雙方當事人理應按約履行。朱xx除已支付50，000元購房款外，未按約支付其余房款，故朱xx已構成違約。朱xx稱預售合同第六條是**公司以后填入的，對此，朱xx并未提供充分、有效的證據予以佐證，不予采信。**公司于2003年2月17日向朱xx發出通知要求朱xx履行合同，后朱xx并未履行，在此情況下，**公司要求解除合同，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，應當予以支持。遂判決：駁回上訴，維持原判。

抗訴機關認為：《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第(三)項規定：“當事人一方遲延履行債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人可以解除合同”。即當事人一方遲延履行主要債務，債權人必須是在“經催告后在合理期限內仍未履行”時才能行使法定解除權。根據此條規定精神，當事人的違約行為必須是在導致合同目的不能實現時才能解除合同。雖然該條款未對催告的合理期限作明確規定，但根據司法解釋第十五條第一款關于“根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月”的規定，**公司要求解除合同，必須經三個月的合理催告期限。本案**亭公司于2003年2月17日向朱xx發出書面催告函，要求朱xx同年2月25日前履行支付購房款義務，至**公司向法院提起訴訟時的期限，也未到三個月的法定期限，故**公司要求朱xx解除《商品房預售合同》并不符合法律規定的條件。