房屋租賃是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中常見(jiàn)的現(xiàn)象。那么，房屋租賃中,什么是買(mǎi)賣(mài)不破租賃？買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用情形有哪些？買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條件是什么？買(mǎi)賣(mài)不破租賃在什么條件下是無(wú)效的？

什么是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”

1.買(mǎi)賣(mài)不破除租賃原則。《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。一般這就被認(rèn)為是買(mǎi)賣(mài)不破除租賃原則適用的實(shí)證法基礎(chǔ)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則是指在房屋租賃期間內(nèi)，出租人將房屋出賣(mài)的，承租人對(duì)于該房的使用權(quán)不因買(mǎi)賣(mài)而受到影響，在租賃期限內(nèi)租賃合同對(duì)于新的房屋買(mǎi)受人仍然有效。該原則適用的條件包括:a.須有房屋租賃合同;b.須房屋已交付承租人使用;c.巳須房屋被買(mǎi)賣(mài);d.須該族里面合同沒(méi)有到期。它的效力是買(mǎi)受人所取得的對(duì)于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對(duì)于該房租賃權(quán)的限制，在租賃期限內(nèi)承租人可以以租賃關(guān)系對(duì)抗買(mǎi)受人的所有權(quán)，從而不使租賃關(guān)系被破除終止，就是說(shuō)該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對(duì)于房屋的用益權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)效力的影響。

2.承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《最高人民法院關(guān)于適用若于問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)山租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定，房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在本案中，趙某如要出賣(mài)房屋須履行通知義務(wù)，即提前3個(gè)月通知承租人，而且應(yīng)詢(xún)問(wèn)承租人有無(wú)購(gòu)房意向，以便于承租人行使優(yōu)先購(gòu)頭權(quán)。若不履行此義務(wù)，就有可能使房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3.善意占有的付抗效力。善意占有是指非法占有人在占有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法，以此占有人可以對(duì)抗他人的一種救濟(jì)措施，當(dāng)然該項(xiàng)救濟(jì)的范圍是有限的。

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