一、什么是五證?

1、《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。缺少《土地使用證》，不動產的“物權”不完整;房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力;缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。

2、《建設用地規劃許可證》

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

3、《建設工程規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》是建設工程辦理《建設工程施工許可證》，進行規劃驗線和驗收，商品房銷(預)售，房屋產權登記等的法定要件。

《建設工程規劃許可證》確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

4、《建設工程施工許可證》

《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

5、《商品房銷售(預售)許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。證書由市建委統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

小提醒：購房者簽合同前應看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發商“偷梁換柱”。

二、什么是二書?

“二書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

1、《住宅質量保證書》

是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。

《住宅質《建設用地規劃許可證》量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

小提醒：業主認為主體結構質量不合格的時候，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

2、《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

①開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

②結構類型;

③裝修、裝飾注意事項;

④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

⑤有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

⑥門、窗類型，使用注意事項;

⑦配電負荷;

⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

⑨其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用《商品房銷售(預售)許可證》說明書》中。

三、審核五證需要注意什么事項?

①必須查看房屋五證的原件，五證的復印件只能作為一種參考。

②必須仔細地審核項目建設依據和商品房銷售依據所記載的內容與開發商提供的相應證件的記載是否一致。

③《臨時國有土地使用權證》并不等于《國有土地使用權證》。由于《臨時國有土地使用權證》只能用于辦理《商品房預售許可證》和《建設工程施工許可證》，并不代表開發商取得最終的土地使用權。

④出賣人未取得《商品房預售許可證》與買受人簽訂的商品房預售合同原則無效。

⑤在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規定。因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發建設的商品房。

⑥城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同無效。

以上就是關于五證二書以及其重要性、注意事項等最為詳細的解答。不少開發商在沒有拿到預售證的情況下，不敢大肆開盤，而是偷偷的在銷售，購房者千萬不要因為這類房子價格便宜而購買，否則貪了小便宜吃了大虧。