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寧波
已設立抵押的二手房可以買賣嗎?
有的人想將自己受傷的二手房賣掉，但是上面已經設立了抵押權，這樣的二手房可以買賣嗎?買房時如何避免才能不會選到已設立抵押的二手房呢?
已設立抵押的二手房可以買賣嗎?
根據《城市房地產抵押管理辦法》，已經設定抵押的房地產，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。這就是說，已經設定抵押的房產是可以轉讓的，但轉讓的前提條件是要得到抵押權人的同意。反過來講，如果一處設定了抵押的房產，如果未經抵押權人同意而轉讓，在法律上應歸無效。同時購買了這種設有抵押權的房產對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權人要實現抵押權，購買人的風險就顯現出來。怎樣有效避免這種風險呢?
在實際案例中，的確有人將已設定抵押的房產在未經抵押權人同意的情況下轉讓出去，自己獲得房價款后離開，等抵押權人要實現抵押權時才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復雜的法律糾紛。
購買該類二手房風險防范的方法：
1、在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產所在地的房屋土地管理部門去核查。
2、中外合資企業的房產或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長。
3、如果核查發現該二手房確實已設立抵押，應與房產所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房產。最好購房人能夠得到抵押權人的書面同意文件。
現有的《城市房地產抵押管理辦法》和《北京市房地產抵押管理辦法》，只是強調了經抵押權人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產可以轉讓。但在實踐中，最好請抵押權人出具書面同意抵押房產轉讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有保障。同時在轉讓協議上也要請抵押權人簽字，轉讓協議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協議，然后抵押人應與購房人一起辦理產權過戶手續。
知識拓展：
房屋抵押人的權利：
(1)房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權，并有權取得抵押房屋的各種收益。
(2)房屋抵押人對抵押房屋享有處分權，但若想轉讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權人同意。
(3)可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數個房屋抵押權所擔保的債權總額不大于抵押房屋的價值。
(4)可以將抵押房屋出租。
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