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寧波
房產備案逾期，開發商須擔責
2006年9月，李某與南寧某房地產公司（以下稱公司）簽訂了住宅《商品房買賣合同》。合同約定，出賣人應當在商品房交付給買受人使用之日起560日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，李某依約支付房款，公司于2007年9月11日將房屋交付李某，但直到2009年10月22日才取得現售備案證明；2010年1月4日，公司為李某辦理了房屋產權證，但未辦理土地使用證。后來，李某以公司未在約定期限內完成產權登記備案工作、不為其辦理土地使用權證為由訴至法院。
最終法院判決公司向李某逾期備案違約金7023元，并在判決生效之日起30內為李某的房屋申請辦理土地使用權證。公司不服一審判決，提出上訴，二審法院審理后駁回了公司的上訴。
律師點評：
本案涉及商品房買賣合同中的辦證程序及開發商、買受人的義務問題。
根據建設部和國家工商行政管理局印制的商品房買賣格式合同第十五條“關于產權登記的約定”，一般約定開發商在商品房交付使用之日起一定的期限內“將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”，以便辦理商品房的《房屋所有權證》和《土地使用權證》，開發商若逾期，要承擔違約責任。至于房屋產權證由開發商代辦或買受人自行辦理，由雙方自行約定。
關于買受人的房屋的土地使用權證的辦理問題，由于商品房小區的土地使用權在開發時在買受人名下，商品房出售后，小區的土地使用權應歸屬小區的所有業主（若有未出售部分，業主為開發商），所以買受人取得《房屋產權證》后，還有權取得該房屋的《土地使用權證》。根據南寧市國土資源局的有關規定，《土地使用權證》必須由開發商統一申請辦理，并符合下列條件：一、商品房所在宗地為出讓性質的房屋，已取得相應《房屋所有權證》，并取得《國有土地使用證》；二、擬申請辦理土地使用證的房屋，已取得相應《房屋所有權證》；三、房產所在的宗地已辦理宗地的竣工換證業務。
本案，公司逾期取得《商品房現售備案證明》，導致李某未能及時取得《房屋所有權證》，而且也沒有統一申請辦理包括李某在內所有業主的《土地使用權證》，違反了《商品房買賣合同》的約定，所以法院判決其承擔違約責任。
相關法律知識：
合同違約合同違約是指違反合同債務的行為，亦稱為合同債務不履行。這里的合同債務，既包括當事人在合同中約定的義務，又包括法律直接規定的義務，還包括根據法律原則和精神的要求，當事人所必須遵守的義務。
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