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在生活中，有很多人購買商品房，但他們不知道開發(fā)商為什么讓他們交納訂金，更不知道什么情況下開發(fā)商應(yīng)返還訂金。開發(fā)商讓購房者交納訂金是因為開發(fā)商害怕購房者在買房期間，中途終止買房，而交納的可以充當(dāng)房款的預(yù)付款，嚴(yán)格來說不具有法律效力。

一、什么情況下開發(fā)商應(yīng)返還訂金

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以下情形下開發(fā)商應(yīng)全額返還購房者支付的訂金：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的;

2、簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;

3、雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的;

4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。

購房者如并未與開發(fā)商簽訂《購房認(rèn)購書》，即未與開發(fā)商就“訂金”的處理作出約定，可以要求開發(fā)商全額退還該“訂金”。但是有一點必須提醒的是，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)開發(fā)商出具的收據(jù)上注明的是“訂金”。

二、返還訂金都有哪些情形

“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準(zhǔn)備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議中約定的落訂款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。關(guān)于訂金，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。此外，法律對預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項，而對定金則無此限制。訂金對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用，因此，當(dāng)買房者不想買房時，有權(quán)要求開發(fā)商退還 “訂金”。

在我國，訂金不同于定金，它并不是我國法律上規(guī)定的概念。因此，一般情況下，開發(fā)商是要退還訂金的，但有很多開發(fā)商在應(yīng)該返還定金的情況下，不把訂金返還給購房者。