錦州市國有土地上房屋征收與補償辦法

　　錦州市人民政府令

　　第2號

　　《錦州市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經2012年1月8日市政府十四屆第26次常務會議通過，現予發布，自發布之日起施行。

　　市長 劉鳳海

　　二〇一二年二月六日

　　錦州市國有土地上房屋征收與補償辦法

　　第一章　總　　則

　　第一條　為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下稱《征收與補償條例》)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　為了公共利益的需要，征收本市國有土地上單位、個人房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。

　　第三條　房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

　　第四條　市人民政府統一領導本市國有土地上房屋征收與補償工作。

　　市城鄉建設主管部門應當加強對本市國有土地上房屋征收與補償實施工作的指導與監督。

　　各區人民政府(含松山新區、經濟技術開發區、龍棲灣新區、建業經濟區管理委員會，下同)負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。

　　各區人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。

　　市、區人民政府有關部門應當依照本辦法的規定和本級人民政府的職責分工，互相配合，保證房屋征收與補償工作的順利進行。

　　第五條　房屋征收部門可以委托征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

　　房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

　　第六條　任何組織和個人對違反本辦法的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當調查核實，并及時處理。

　　監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

　　第七條　從事房屋征收與補償的工作人員，應當經過市城鄉建設主管部門的專業培訓，經考核合格，取得資格證書后，方可上崗。

　　第二章　征收決定

　　第八條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由區人民政府作出房屋征收決定：

　　(一)國防和外交的需要;

　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

　　(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

　　(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

　　第九條　各區人民政府應當按照本辦法第八條以及國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃要求，編制年度房屋征收計劃。保障性安居工程建設和舊城區改建項目，應當納入政府國民經濟和社會發展年度計劃。

　　各區人民政府應當于每年10月31日前將本行政區域內下一年度房屋征收計劃報送市城鄉建設主管部門，經市城鄉建設主管部門匯總審核后，上報市人民政府。

　　對未列入年度房屋征收計劃的建設項目不得實施房屋征收。

　　第十條　房屋征收范圍應當根據建設項目規劃圖確定。

　　房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當在征收范圍內以公告形式告知被征收人不得實施下列不當增加補償費用的行為：

　　(一)新建、改建、擴建房屋;

　　(二)改變房屋和土地用途;

　　(三)房屋析產;

　　(四)戶口遷入或者分戶;

　　(五)辦理工商營業執照;

　　(六)其他不當增加補償費用的行為。

　　對違反規定實施不當增加補償費用的行為的，不予補償。

　　房屋征收部門應當將第二款所列事項書面通知國土、建設、規劃、房產、公安、工商等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，且暫停期限最長不得超過1年。

　　第十一條　房屋征收部門應當組織對征收范圍內房屋的性質、權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查核實、登記，收集相關證據，被征收人應當予以配合。

　　調查中發現有未經登記的建筑，由區人民政府組織規劃、房產、城鄉建設等主管部門進行認定和處理。

　　調查結束后，房屋征收部門應當將調查結果在征收范圍內以公告形式公布。

　　第十二條　房屋征收部門應當根據調查情況擬定征收補償方案，經市城鄉建設主管部門審核后，報區人民政府。征收補償方案應當包括以下內容：

　　(一)房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償標準、補助和獎勵辦法、安置用房面積和安置地點;

　　(二)協議簽訂期限、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。

　　區人民政府應當組織發展改革、規劃、國土資源、環境保護、文物保護、財政、建設、教育等有關部門對擬定的征收補償方案進行論證，并在征收范圍內以公告形式公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

　　第十三條　區人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時在征收范圍內以公告形式公布。

　　因舊城區改建需征收房屋，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，區人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

　　第十四條　區人民政府作出房屋征收決定前，應當由房屋征收部門按照《市委辦公廳、市政府辦公廳印發<錦州市重大建設改革項目信訪穩定風險評估實施辦法(試行)的通知>》(錦委辦發[2010]8號)規定進行社會穩定風險評估，并作出社會穩定風險評估報告。房屋征收決定涉及被征收人500戶以上的，應當經區政府常務會議討論決定。

　　第十五條　區人民政府應當根據社會穩定風險評估報告分別作出實施、暫緩實施或者不實施征收的決定，并下發房屋征收部門和其他相關部門。

　　第十六條　區人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收目的、建設項目名稱、征收范圍、征收補償方案、征收期限、現場接待地點和聯系方式、監督舉報電話以及行政復議、行政訴訟權利等事項。

　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時 。

　　第十七條　作出房屋征收決定前，房屋征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

　　區人民政府應當將房屋征收補償費用的測算依據、測算結果和專儲證明，報市城鄉建設主管部門審核。

　　第三章　征收補償

　　第十八條　被征收房屋經認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償;屬于違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　具有一個所有權證，3間以上(含3間)的連脊住宅平房，所有權人與其父母或者子女分別立戶，房屋具備獨立生活條件并按照自然間獨立生活的，可以分2戶補償;連脊住宅平房出租或者改變用途的，不予分戶補償。

　　第十九條　作出房屋征收決定的區人民政府給予被征收人的補償包括：

　　(一)被征收房屋價值的補償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

　　第二十條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。

　　第二十一條　征收住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，按照被征收房屋建筑面積并增加5平方米不結算差價，享受獎勵后，上靠套型安置;增加建筑面積部分按照安置住宅房屋建筑成本價格出資。

　　安置住宅房屋建筑成本價格按照本市上一年建筑項目決算的平均成本價格計算。

　　被征收住宅房屋建筑面積增加5平方米且享受獎勵后不足48平方米的，經公示認定為唯一合法住宅房屋的，安置建筑面積48平方米住宅房屋不結算差價。

　　第二十二條　征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償的，其補償金額按照下列方法確定：

　　補償金額=應安置住宅房屋建筑面積×被征收住宅房屋的市場評估價格-個人應出資金額

　　第二十三條　征收公有住宅房屋，房屋承租人享有按照房改政策購房權利的，經市房改部門認定，且本人愿意參加房改的，房屋承租人向被征收人支付按房改政策計算的購房款后，按照本辦法規定對房屋承租人進行補償。

　　第二十四條　征收生產、經營性房屋，被征收人選擇產權調換的，按照被征收生產、經營性房屋建筑面積安置，不結算差價;增加面積部分按照新建安置生產、經營性房屋的市場價格出資。

　　第二十五條　征收生產、經營性房屋，被征收人選擇貨幣補償的，其補償金額按照下列方法確定：

　　補償金額=被征收生產、經營性房屋建筑面積×被征收生產、經營性房屋的市場評估價格

　　第二十六條　被征收人利用住宅房屋實施生產經營活動并取得工商營業執照、依法納稅證明的，其被征收房屋按照住宅房屋補償，并享受本辦法規定的生產、經營性房屋的停產停業損失補償費。

　　臨主要街路(12米以上街路)的一層住宅房屋實際用于經營，并取得工商營業執照、依法納稅證明的，評估價格應當在按住宅用途評估的基礎上增加30%。

　　第二十七條　因不能在征收區域內進行房屋產權調換的，且征收區域外的新建安置房屋與征收區域內的新建安置房屋的市場評估價格不同的，應當結算差價。

　　第二十八條　違法建筑和超過批準期限的臨時建筑內的使用人，符合住房保障條件的，可以由所在區人民政府優先安排保障性住房。不符合住房保障條件的居住人，具備下列條件的，按照違法建筑或者超過批準期限的臨時建筑的重置價格給予購房補助;可以以建筑成本價格出資購買建筑面積48平方米住宅房屋，并納入經濟適用住房管理：

　　(一)持有2001年11月1日前遷入的獨立戶口;

　　(二)該建筑用于自住;

　　(三)使用人在市內他處無合法房屋居住;

　　(四)建筑檐高2米以上，建筑面積15平方米以上，具備獨立生活條件。

　　第二十九條　用于產權調換的新建安置住宅房屋應當符合國家住宅設計規范和質量安全標準。各類基本套型建筑面積為：48平方米、57平方米、66平方米、75平方米、84平方米、93平方米、102平方米、111平方米、120平方米、129平方米。

　　第三十條　區人民政府應當將新建安置房屋的房源規劃位置及戶型圖，報市城鄉建設主管部門審核。用于產權調換的新建安置房屋的建筑面積與實際面積允許相差3平方米。

　　第三十一條　實行房屋產權調換的過渡期限為：自被征收人遷出之日起，多層建筑規模不足5萬平方米的不得超過18個月，5萬平方米以上10萬平方米以下的不得超過24個月，10萬平方米以上的不得超過30個月;高層建筑不得超過30個月。

　　第三十二條　征收住宅房屋，房屋征收部門應當向被征收人支付下列補償：

　　(一)搬遷費：按照被征收住宅房屋建筑面積每平方米15元標準向被征收人一次性支付;低于800元的，按照800元支付。

　　(二)臨時安置費(含取暖補助費，下同)：按照被征收住宅房屋建筑面積每月每平方米17元標準向被征收人支付臨時安置費;低于900元的，按照900元支付。

　　實行房屋產權調換的，臨時安置費按照過渡期限支付;由于征收人的責任延長過渡期限的，自延期之日起,按照協議安置面積計算，支付原規定標準1.5倍的臨時安置費。

　　實行貨幣補償的，臨時安置費一次性按照6個月支付。

　　(三)通訊、電力、有線電視等設施的遷移費：按照規定標準支付。

　　第三十三條　征收國家機關、人民團體、事業單位和其他組織的辦公用房屋，房屋征收部門應當按照被征收辦公用房屋建筑面積每月每平方米17元標準向被征收人支付臨時安置費。

　　實行房屋產權調換的，臨時安置費按照過渡期限支付;實行貨幣補償的，臨時安置費一次性按照6個月支付。

　　第三十四條　征收生產、經營性房屋，房屋征收部門應當向被征收人或者房屋承租人支付停產停業損失補償費。

　　停產停業損失補償費的計算標準，由被征收人或者房屋承租人選擇下列任意一種方式：

　　(一)按照生產、經營性房屋建筑面積每月每平方米60元計算;

　　(二)按照房地產估價機構對停產停業損失情況的評估價格計算;

　　(三)按照上一年度稅務部門的月平均利潤值計算。

　　實行產權調換的，按過渡期計算;實行貨幣補償的，一次性按照6個月給予補償。

　　征收出租的生產、經營性房屋的，應當根據該區域房屋被征收前的平均效益(由房地產估價機構評估確定)，向被征收人支付效益補償費，補償期限為過渡期限減去6個月。

　　第三十五條　被征收房屋的室內裝飾裝修價值、不可恢復設備或者設施等費用由征收當事人協商確定;協商不成的，可以委托房地產估價機構通過評估確定。

　　第三十六條　在規定搬遷期限內搬遷的，按照被征收房屋建筑面積計算，給予15%的安置面積或者貨幣補償的獎勵。

　　第三十七條　房屋征收部門與被征收人應當依照本辦法規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

　　第三十八條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

　　作出房屋征收決定的區人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供電、供氣、供熱和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

　　第三十九條　在征收公告規定的搬遷期限內，房屋征收部門與被征收人達不成征收補償安置協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　第四十條　被征收房屋所有權人、承租人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟，在征收補償決定規定的搬遷期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。

　　申請強制執行應當向人民法院提交以下材料：

　　(一)強制執行申請書;

　　(二)征收補償決定及送達文書;

　　(三)作出房屋征收決定的證據與所依據的文件;

　　(四)人民法院認為應當提供的其他材料。

　　強制執行申請書應當附具補償金額、專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點、面積等材料。

　　第四十一條　房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內以公告形式公布。

　　審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

　　第四十二條　被征收人、房屋承租人憑征收補償安置協議或者征收補償決定向公安、民政、教育等部門辦理戶口遷移、低保、轉學等手續，相關部門應當按照相關規定及時辦理。

　　房屋征收涉及的中、小學生，已經在學校就讀的，可以繼續留在原學校就讀，也可以轉學到現居住地學區學校就讀，并作為學區內普通生對待。

　　第四章　征收估價

　　第四十三條　對征收區域內被征收房屋的市場評估價格、新建安置房屋的市場評估價格、房屋室內裝飾裝修的評估價格、停產停業損失的評估價格等，由具有相應資質的房地產估價機構按照住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》進行評估確定。

　　第四十四條　市房產主管部門應當每年向社會公布具有相應資質、業務能力強、社會信譽好的房地產估價機構名單。

　　從事房屋征收估價的房地產估價機構由被征收人在市房產主管部門公布的房地產估價機構名單中協商選定;在規定的時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數選定、隨機選定等方式確定。

　　房屋征收部門應當將受委托的房地產估價機構資質證書、營業執照、注冊房地產估價師本人簽名的資格證書復印件在征收范圍內現場公示。

　　房地產估價機構應當獨立、客觀、公正的開展房地產估價業務，任何單位和個人不得干預。

　　第四十五條　房地產估價機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供初步評估結果。房地產估價機構應當將初步估價結果向被征收人公示7日，對被征收人提出的意見進行詳細的解釋說明，必要時應當對估價結果進行修正。

　　第四十六條　被征收人對估價結果有異議的，應當在收到估價報告后10日內向房地產估價機構申請復估，房地產估價機構接到申請后10日內應當認真復估，并向申請人出具復估報告。對復估結果仍持異議的，在收到復估報告后10日內向市房地產估價專家委員會申請鑒定。市房地產估價專家委員會接到申請后，10日內應當選派3人以上單數成員組成專家組對復核結果進行鑒定，就房地產估價機構的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具鑒定意見書。市房地產估價專家委員會的鑒定意見為最終估價結果。

　　第四十七條　房地產估價機構不得有下列行為：

　　(一)出具不實評估報告;

　　(二)與征收當事人一方串通，損害另一方合法權益;

　　(三)轉讓或者變相轉讓受委托的估價業務;

　　(四)應當回避而未回避;

　　(五)法律、法規、規章規定的其他行為。

　　第四十八條　房地產估價機構、房地產估價師、房地產估價專家委員會成員與被征收人有利害關系或者是被征收人，且應當回避而未回避的，估價結果或者鑒定意見無效。

　　第五章　法律責任

　　第四十九條　區人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由本級人民政府或者上級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條　采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第五十一條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第五十二條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。

　　第五十三條　房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附　　則

　　第五十四條　各縣(市)國有土地上房屋征收與補償工作，可以參照本辦法執行。

　　第五十五條　本辦法由市城鄉規劃建設委員會負責組織實施。

　　第五十六條　本辦法自發布之日起施行。《征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但不得實施行政強制拆遷。本辦法有效期為5年。