第一章　總則

　　第二章　優質客戶標準

　　第三章　優質客戶開發與認定

　　第四章　優質客戶貸款品種

　　第五章　優質客戶貸款報批

　　第六章　優質客戶信貸管理和服務

　　第七章　貸款管理特別規定

　　第八章　優質客戶的退出

　　第九章　附則

各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

　　現將《中國農業銀行優質房地產客戶管理暫行辦法》印發給你們，請認真學習并貫徹執行。在執行中遇到的問題，請及時向總行（房地產信貸部）反映。

中國農業銀行優質房地產貸款客戶管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為提高我行優質房地產貸款市場份額、最大限度滿足優質客戶信貸需求，更多地吸納優質客戶，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中國農業銀行信貸結構調整2000—2004年綱要》、《中國農業銀行審貸部門分離實施辦法》及《中國農業銀行貸款審查委員會工作規則（試行）》等有關法律、信貸政策制度，特制定本辦法。

　　第二條　房地產優質客戶管理辦法是根據扶優限劣、分類管理的要求，在對房地產優質客戶（以下簡稱“優質客戶”）進行科學、嚴格界定的基礎上，在貸款種類、貸款報批、服務標準等方面對優質客戶提供差異性服務和管理的一種信貸管理辦法。

　　第三條　本辦法適用于總行認定的優質客戶。對總行未認定為優質客戶的，按照《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》、《中國農業銀行高等學校房地產貸款管理暫行辦法》管理。

　　第二章　優質客戶標準

　　第四條　優質客戶含義。優質客戶是指具有較高開發資質等級，擁有良好信譽，資金實力雄厚，經營效益突出，持續發展潛力較大的大型房地產企業。優質客戶包括房地產專業公司和以房地產開發為主營業務的集團公司，不包括新注冊成立的房地產開發公司（含為開發某個特定房地產項目而組建的房地產開發項目公司）。

　　專業公司是指持有城市建設行政主管部門核發的資質等級證書，已從事土地、商品房等房地產開發建設，并有連續從事房地產經營3年以上的企業法人。

　　集團公司指持有城市建設行政主管部門核發的資質等級證書，房地產經營收入占集團經營收入50％以上的集團公司。

　　第五條　優質客戶標準：

　　（一）優質專業公司標準。優質專業公司應同時具備以下條件：建立現代企業制度，房地產開發資質二級以上，發展前景良好，信用等級AAA級，資產負債率低于70％，所有者權益2億元（含2億元）以上，近3年總資產平均凈利潤率5％（含5％）以上的專業公司；其中，開發資質一級，資產負債率低于60％，所有者權益超過5億元，近3年總資產平均凈利潤率6％以上的，為特優公司。

　　　　　　　　　　　　 近3年累計凈利潤額/3
　　 總資產平均凈利潤率＝----------------------
　　　　　　　　　　　　　 近3年資產總和/3

　　（二）優質集團公司標準。優質集團公司應同時具備以下條件：建立現代企業制度，房地產開發資質二級以上，發展前景良好，信用等級AAA級，資產負債率低于70％，所有者權益5億元（含5億元）以上，近3年總資產平均凈利潤率4％（含4％）以上的集團公司；其中開發資質一級，資產負債率低于60％，所有者權益超過10億元，近3年總資產平均凈利潤率5％以上的，為特優集團。

　　第三章　優質客戶開發與認定

　　第六條　優質客戶的開發方式：

　　（一）管理行房地產信貸處（客戶部）直接開發；

　　（二）管理行房地產信貸處（客戶部）組織所轄有關行房地產信貸部（客戶部）牽頭開發；

　　（三）經營行房地產信貸處（客戶部）自行開發。

　　第七條　優質客戶的認定程序。

　　（一）管理行直接開發客戶的認定程序。管理行房地產信貸處（客戶部）對開發客戶進行全面調查，撰寫客戶調查評價報告，填寫《優質客戶調查、審查、認定表》（以下簡稱“認定表”）調查部分，并將調查評價報告和認定表交同級信貸管理部門審查。同級信貸管理部門審查后，填寫認定表審查部分。并撰寫客戶審查推薦報告，呈報行長審定。分行開發的優質客戶應上報總行審批認定。

　　（二）管理行牽頭開發客戶的認定程序。管理行房地產信貸處（客戶部）會同所轄有關行共同進行客戶調查，主持撰寫客戶調查評價報告，填寫認定表的調查部分，并將有關行同意的調查評價報告和認定表交同級管理行信貸管理部門審查。客戶審查推薦、報批程序同本條第一款。

　　（三）經營行自行開發客戶的認定程序。經營行房地產信貸部（客戶部）對開發客戶進行全面調查，撰寫客戶調查評價報告，填寫認定表調查部分，并將調查評價報告和認定表交信貸管理部審查。客戶審查推薦、報批程序同本條第一款。

　　（四）現有客戶的認定程序。現有客戶的認定程序同本條第三款。

　　第八條　優質客戶的認定。優質客戶由總行統一確認。對分行審查推薦的客戶，經總行房地產信貸部審查，報經行長批準后，總行正式下文通知有關分行。

　　第九條　優質客戶的申報材料。申報優質客戶的分行應向總行提供以下相應材料：

　　（一）客戶營業執照復印件；

　　（二）有權部門批準的公司章程及有關合同；

　　（三）有資格部門出具的公司驗資報告；

　　（四）房地產開發資質等級證書；

　　（五）財政部門或會計（審計）事務所核準的近3年年度財務報告；

　　（六）信用等級證明；

　　（七）優質客戶調查、審查、認定表；

　　（八）客戶調查評價報告；

　　（九）省市分行客戶審查推薦報告；

　　（十）其他資料。

　　第十條　優質客戶認定的時效。認定的優質客戶有效期為2年。

　　第四章　優質客戶貸款品種

　　第十一條　專業公司貸款品種。

　　（一）優質公司貸款品種：房地產企業短期貸款、房地產開發項目貸款。

　　房地產企業短期貸款是指貸款期限在1年以內（含1年），主要用于解決房地產開發企業在支付土地費用、前期工程費用時，在自有資金支付50％以上費用后，發生的臨時性資金需求的貸款。

　　房地產開發項目貸款是指貸款期限在1年以上（不含1年），用于住房、商業用房等商品房項目開發的貸款。

　　（二）特優公司貸款品種：房地產企業短期貸款、房地產開發項目貸款、周轉貸款。

　　周轉貸款是指在對借款人公開統一授信總額的20％的額度內，在規定期間和批準貸款額度內，按照指定用途，根據自身資金需求，隨時用款，隨時還款，循環使用資金的一種房地產貸款。

　　第十二條　集團公司貸款品種。

　　（一）優質集團公司貸款品種：房地產企業短期貸款、房地產開發項目貸款、統貸統還貸款。

　　統貸統還貸款是指由房地產集團公司統一承貸，用于集團公司或子公司、分公司房地產開發，并由集團公司統一償還的房地產貸款。

　　（二）特優集團公司貸款品種：房地產企業短期貸款、房地產開發項目貸款，統貸統還貸款、循環貸款。

　　第五章　優質客戶貸款報批

　　第十三條　貸款報批的基本程序。對優質客戶貸款的報批，按照《中國農業銀行關于規范信貸決策行為的若干規定》、《中國農業銀行審貸部門分離實施辦法》及《中國農業銀行貸款審查委員會工作規則（試行）》規定的基本程序運作。

　　第十四條　特別貸款的報批。對特殊情況，需簡化貸款審批程序或不完全具備貸款條件、需突破現行房地產信貸政策制度的，可按照有關規定，采取特事特辦，報請總行行長特批。對申報項目貸款的優質客戶、特優客戶，因房地產開發批件正在辦理之中，個別證件暫時不全的，可采取客戶邊辦證、農行邊上報、貸款發放前辦全證件的做法。對貸款報批緊急的，管理行可省去貸審會審議和調查中的審查環節；對確需貸審會審議的，可召開臨時會議。需緊急報批的項目貸款，經總行同意，可簡化或省略項目評估程序。

　　第十五條　優質客戶貸款的審批權限。對優質客戶貸款省市分行的審批權限，總行實行特別授權，適當擴大省市分行對優質客戶貸款審批權限。

　　第十六條　貸款報批的方式。房地產開發項目貸款按項目貸款方式報批，房地產企業短期貸款按短期貸款方式報批。對申請周轉貸款的，應報總行審批。對申請統貸統還貸款的，應按貸款審批權限，報一級分行或總行審批。

　　第六章　優質客戶信貸管理和服務

　　第十七條　管理機構和管理人員配備。

　　（一）對于貸款余額超過1億元的優質客戶，經營行必須配備專職客戶經理；貸款余額超過3億元的優質客戶，原則上要成立3人以上的專門服務與監管小組。

　　（二）優質客戶的客戶經理或管理機構負責人的任職資格是：從事信貸業務3年以上，從事房地產信貸業務2年以上，信貸員上崗考試合格，相關專業大專以上學歷，無任何違法違紀不良記錄。

　　（三）特優客戶的客戶經理或管理機構負責人的任職資格是：從事信貸業務5年以上，從事房地產信貸業務3年以上，信貸員上崗考試合格，相關專業本科以上學歷，無任何違法違紀不良記錄。

　　（四）客戶經理或客戶管理機構負責人應報總行備案。

　　第十八條　優質客戶經理職責：

　　（一）在客戶用款審批授權內，審批客戶用款；

　　（二）信貸資金使用的監督、管理和客戶監測；

　　（三）客戶服務和維護；

　　（四）金融產品的營銷和管理；

　　（五）其他管理工作。

　　第十九條　客戶經理的獎懲。對在客戶維護、服務、管理中做出突出成績的客戶經理，要給予精神和物質嘉獎。對因工作不積極，不認真履行工作職責，造成優質客戶流失的；或客戶出現問題，不及時報告，造成農行損失的，要追究客戶經理職責。

　　第二十條　貸款審批時限。在貸款資料真實、齊全、規范的基礎上，一級分行貸款上報、審批時間原則上不超過5個工作日，總行貸款審批時間原則上不超過7個工作日。

　　第二十一條　貸款的資金監管。

　　（一）短期貸款的資金監管。短期貸款資金實行按合同撥付制管理。經營行根據土地出讓合同約定金額以及拆遷補償、前期工程費用標準、繳付日期，撥付資金。客戶使用資金后，經營行與收款單位出具的收款收據核對，檢查客戶是否按約定用途、金額使用資金。

　　（二）項目貸款的資金監管。項目貸款資金實行報賬制管理。客戶在經營行開立資金專戶，貸款的撥付、售房款的歸集和使用須在該專戶辦理。根據項目工程進度，客戶提出借款用款申請，經營行根據建筑施工單位提供的付款收據和材料采購發票、采購合同，以及監理單位的工程和資金監理意見，經調查、審核后，按照用款審批權限，審批用款申請。報賬制管理應按照先使用項目自有資金后使用貸款的原則，實行逐筆提出申請，逐筆核定用款，逐筆支付資金。

　　（三）統貸統還貸款的資金監管。統貸統還貸款資金實行內部主辦行、協辦行共管制管理。集團公司總部開戶的農行作為農行內部主辦行，根據集團公司項目投資、工程進度和貸款需求情況，負責向集團公司提供貸款。項目所在地農行作為協辦行，開立資金專戶，按照工程進度撥付資金，并監督資金使用，保證售房款按期回流主辦行。主辦行定期或不定期向協辦行通報集團公司經營狀況和資金營運情況，控制集團整體信貸風險。

　　（四）周轉貸款的資金監管。循環貸款資金實行封閉制管理。貸款用途只限于房地產開發。客戶全部的現金流入，必須存入農行指定賬戶。在總行批準的循環貸款額度和期限內，客戶隨時借用的貸款由經營行負責審批。

　　第二十二條　客戶的檢查和報告制度。客戶經理應對優質客戶進行日常檢查和定期檢查。對優質客戶除日常檢查外，應按季進行定期檢查。客戶檢查內容主要包括貸款運行狀況、客戶經營情況、農行對客戶管理服務和維護情況、客戶與農行合作情況、需要解決的問題等。建立客戶日常檢查登記簿，及時記載各戶檢查情況。建立客戶定期檢查報告制度，按季度向省市分行、每半年向總行書面報告客戶檢查情況。建立重大事件報告制度，如遇客戶出現重大風險事件，應及時分析、查找風險因素，并3日內報告總行。

　　第二十三條　客戶維護。經營行應向客戶提供結算、代收代付、信用卡等中間業務的優質服務，全方位維護優質客戶，避免客戶流失。客戶經理應分析客戶需求，比較我行與他行產品性能，提出產品改進和新產品開發的需求報告。總行于每年末召開優質客戶產品需求分析例會，為優質客戶研究、開發個性化信貸產品。

　　第七章　貸款管理特別規定

　　第二十四條　不得向優質客戶發放如下貸款：

　　（一）貸款用于股本權益性投資的；

　　（二）貸款用于股票、債券等有價證券、期貨買賣的；

　　（三）貸款用于利用建設項目；紅線圖轉讓等形式變相“炒賣”土地的；

　　（四）“四證”不全或資本金未達到規定比率的項目貸款。

　　第二十五條　不得向非總行確認的優質客戶發放短期貸款、周轉貸款、統貸統還貸款。

　　第二十六條　不得向優質客戶發放實際用途為工程項目建設的企業短期貸款。

　　第二十七條　不得違背貸款審批限制性條件發放貸款。

　　第二十八條　客戶有下列情形之一，應中止按優質客戶提供貸款：

　　（一）未按規定用途使用貸款的；

　　（二）逃避信貸監管，未按約定回籠資金的；

　　（三）董事會、主要領導者發生變更或主要領導者逃逸、隱匿、被司法機關關押、逮捕的；

　　（四）企業發生改制、分立、資產重組等體制變化的；

　　（五）客戶與農行無合作誠意的；

　　（六）其他重大風險事件的。

　　第八章　優質客戶的退出

　　第二十九條　客戶出現下列情形之一的，退出優質客戶：

　　（一）超過認定時效，未繼續認定的；

　　（二）在認定時效內，由于經營情況發生變化，達不到優質客戶標準的；

　　（三）出現重大風險事件。

　　第三十條　優質客戶退出的報批程序。需退出優質客戶的，有關行應形成書面材料，報總行同意后，終止優質客戶資格和本辦法規定的差異性服務和管理。退出優質客戶的，按相關的客戶管理辦法管理。

　　第九章　附則

　　第三十一條　本辦法由總行負責制定、解釋和修訂。

　　第三十二條　本辦法自發布之日起施行。

　　附件：優質客戶調查、審查、認定表（略）