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寧波
物權法釋義：第七十條
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
●條文主旨
本條是關于建筑物區分所有權的規定。
●立法背景二次世界大戰后，不少國家發生了嚴重的住宅危機，為解決廣大市民的居住問題，各國政府紛紛興建高層或者多層建筑物，由此產生一棟建筑物存在多個所有權人的情形。對此，各國相繼制定建筑物區分所有權的法律或者修改民法典以調整不同所有權人之間的關系。有關國家現行調整建筑物區分所有權關系的法律是：法國的《住宅分層所有權法》、日本的《建筑物區分所有法》、奧地利的《區分所有權法》、德國的《德國住宅所有權與長期居住權法(簡稱住宅所有權法)》、美國的《公寓大廈所有權創設之形態法》、英國的《住宅法》，意大利、瑞士在《民法典》中規定了建筑物共有的內容。我國香港地區制定了《多層大廈(業主立案法團)條例》，臺灣地區“民法典”第799條、第800條及“公寓大廈管理條例”、“土地登記規則”等對建筑物區分所有權的問題分別作出了規定。
在我國，隨著住房制度的改革和高層建筑物的大量出現，住宅小區越來越多，業主的建筑物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要權利。對此，物權法在本章對業主的建筑物區分所有權作了規定。
●條文解讀
根據本條規定，業主的建筑物區分所有權包括對其專有部分的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利。
第一，業主對專有部分的所有權。即本條規定的，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。
第二，業主對建筑區劃內的共有部分的共有權。即本條規定的，業主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。本法規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第三，業主對建筑區劃內的共有部分的共同管理權。即本條規定的，業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。物權法規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，制定或者修改業主大會議事規則和建筑物及其附屬設施的管理規約，選舉業主委員會和更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設施等。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
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